Pachtvertrag gibt Sicherheit

Auch wenn die Wichtigkeit von Pachtverträgen immer wieder Thema – auch mehrfach hier im „Südtiroler Landwirt“ – ist, kommen Situationen wie die folgende allzu häufig vor: Ein Pächter sucht Rat in einem der Bauernbund-Bezirksbüros oder bei der Rechtsabteilung in der Zentrale, weil er einen Konflikt mit dem Verpächter austrägt. Er hat Meliorierungsarbeiten am Pachtgrund ohne Zustimmung des Verpächters vorgenommen, nun fordert der Verpächter die sofortige Rückgabe ein. Sofern dies nicht im Vertrag ausdrücklich geregelt ist, ergeben sich einige rechtliche Fragen in Bezug auf den Anspruch auf Rückerstattung. Dies ist umso problematischer, wenn ein Pachtvertrag ohne Beistand oder gar nur mündlich abgeschlossen wurde. Meist erhält der Pächter im Bauernbund-Büro eine ernüchternde Antwort: Ohne gültigen Pachtvertrag ist die Rechtslage eindeutig.

Der Pachtvertrag laut Gesetz
Immer dann, wenn jemand seinen Kulturgrund dauerhaft und entgeltlich Dritten für die Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit überlässt, führt dies nämlich automatisch zu einem landwirtschaftlichen Pachtverhältnis, das direkt vom Pachtgesetz geregelt wird. Das Pachtgesetz sieht eine Mindestlaufzeit von 15 Jahren vor. Es sind nur Geldpachtverhältnisse zulässig – Ernteteilung ist also verboten. Kleine Verbesserungen am Kulturgrund kann der Pächter selbst vornehmen. Allerdings muss er den Verpächter mittels Einschreiben mit Rückantwort darüber informieren. Hierfür steht ihm keine Entschädigung am Pachtende zu. Große Verbesserungen darf er nur mit Zustimmung des Verpächters vornehmen. Bei Uneinigkeiten kann der Pächter bei der Landesabteilung für Landwirtschaft eine Schlichtung anstreben. Gibt der Pächter den Kulturgrund am Pachtende im ertragsreicheren Zustand zurück, steht ihm dafür eine Entschädigung zu. Der Pächter kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr mit Einschreiben mit Rückantwort jederzeit vom Pachtverhältnis zurücktreten. In Fällen von grober Vertragsverletzung durch den Pächter kann der Verpächter unter Einhaltung einer bestimmten Prozedur die vorzeitige Pachtauflösung verlangen.
Alle Pachtverträge müssen innerhalb von 30 Tagen ab Abschluss der Agentur für Einnahmen zur Registrierung vorgelegt werden. Junglandwirte müssen ihre Pachtverträge nur registrieren, wenn sie diese bei öffentlichen Verwaltungen vorlegen wollen.

Pachtvertrag mit „Beistand der Berufsorganisation“
Ganz auf der sicheren Seite ist, wer seinen Pachtvertrag mit „Beistand der Berufsorganisation“ abschließt. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien alle Aspekte des Pachtverhältnisses mit Beratung und Unterstützung eines Verpächter- und Pächterassistenten einer Berufsorganisation – z. B. dem Südtiroler Bauernbund – aushandeln und in einem schriftlichen Vertrag festhalten. Sie können folgende Aspekte regeln:

• Sie können das Pachtobjekt genau definieren (Zustand, Zweck und Ausdehnung der Liegenschaft). Bei Pachtverträgen ohne Beistand werden oft ungenaue Angaben zum Pachtgegenstand gemacht.
• Die Laufzeit kann anstelle der gesetzlichen Mindestlaufzeit von 15 Jahren gekürzt und den Bedürfnissen der Vertragsparteien angepasst werden – bei einem Pachtvertrag laut Gesetz ist dies nicht möglich.
• Der Pachtzins kann frei vereinbart werden, darf jedoch bestimmte Höchstgrenzen nicht überschreiten, welche die Wirtschaftlichkeit sehr in Frage stellen würden. Bei Pachtverträgen laut Gesetz gibt es keine solche Richtlinien.
• Die Verbesserungen (Durchführung und Spesenaufteilung) können von den Parteien vorab genau geregelt werden.
• Die Vertragsparteien können auf alle konkreten Sondersituationen gezielt eingehen, um ihre jeweiligen Rechte und Pflichten angemessen zu berücksichtigten (z. B. Umwidmungen in Bauland, ein vorgezogener notwendiger Verkauf).

Damit werden die Vorteile klar: Werden Pachtverhältnisse ohne Beistand der Berufsorganisationen abgeschlossen, dann werden alle Abmachungen, die nicht dem Pachtgesetz entsprechen, automatisch durch die Bestimmungen des Pachtgesetzes ersetzt. Wird z. B. eine Laufzeit von vier Agrarjahren vereinbart, dann wird diese automatisch durch die gesetzliche Vorgabe, d. h. die gesetzliche Mindestlaufzeit von 15 Jahren, ersetzt. Der Pachtvertrag mit Beistand einer Berufsorganisation ist die sicherste Form der Überlassung einer Grundnutzung an einen Dritten.

Fachleute beim Bauernbund
Wie erwähnt, bietet der Südtiroler Bauernbund diesen Dienst an, zu dem die Beratung, Unterstützung und der Abschluss von landwirtschaftlichen Pachtverträgen gehört. Auch eventuell aufkommende Unklarheiten zwischen Pächter und Verpächter können über diesen Beistand wirkungsvoll und sicher geregelt werden. Interessierte können sich in jedem Bauernbund-Bezirksbüro jeweils an die „Sektion Verpächter“ bzw. „Sektion Pächter“ wenden (Kontakte siehe unten). Um über die aktuellen Entwicklungen der Rechtsprechung und die Bestimmungen zu diesem Thema auf dem aktuellen Stand zu sein, treffen sich die Vertreter der Verpächter bzw. der Pächter im Südtiroler Bauernbund regelmäßig.