Rechtsberatung

Das Erstberatungsgespräch für die Hofübergabe dient der Information des Hofübergebers und der Familie sowie der Bestandserhebung durch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Rechtsabteilung.

Dafür sind folgende Unterlagen nützlich:

- Grundbuchs- und Katasterauszug (auch beim SBB erhältlich)
- Fotos Gebäude
- LAFIS-Bogen
- Bestehende Leih- oder Pachtverträge
- Hofübernahmevertrag

Der Hofübergeber behält sich fast immer ein angemessenes lebenslanges Wohnrecht zurück und bestellt zeitgleich ein Wohnrecht für seinen länger lebenden Ehegatten nach seinem Ableben.
Zuweilen behält sich der Hofübergeber zur eigenen Altersabsicherung einen lebenslangen Fruchtgenuss auf bestimmte Grundstücke (z. B. einen Wald oder eine Wiese) oder auf einen Gebäudeteil (z. B. eine vermietbare Zweitwohnung) zurück.

Bei Übergabe von geschlossenen Höfen kann die Absicherung der Übergebergeneration durch Einräumung des Ausgedinges (umgangssprachlich auch Unterhalt bzw. Erhaltungsrecht), also dem Recht, für die eigenen Lebensbedürfnisse versorgt zu werden, erzielt werden. Sofern mit Hofübergabevertrag nicht anders bestimmt, umfasst das Ausgedinge die Möglichkeit, weiterhin am Hof zu wohnen (Wohnrecht), und den Anspruch, vom Hofübernehmer in der Lebensführung unterstützt (Unterhaltsrecht) zu werden.

Auch bei nicht geschlossenen Höfen kann neben dem Wohnrecht auch das Recht vereinbart werden, vom Hofübernehmer in gesunden und kranken Tagen unterstützt zu werden. Der konkrete Inhalt dieser Rechte wird von Fall zu Fall unter den Beteiligten festgelegt.

Nicht selten wird bei der Hofübergabe zur Absicherung auch eine Leibrente zugunsten des Übergebers und dessen Ehegattin vereinbart.

Unter Wohnrecht versteht man das persönliche Recht einer Person samt deren Familie, in bestimmten Räumen eines Wohngebäudes unentgeltlich zu wohnen, wobei der Berechtigte die laufenden Wohnungsspesen zu tragen hat.

Der Fruchtgenuss verleiht dem Fruchtnießer hingegen das Recht, eine fremde Sache (z. B. eine Wohnung oder ein Kulturgrund) nutzen zu dürfen und die Früchte zu behalten, ohne jedoch die Zweckbestimmung zu verändern. Das bedeutet zum Beispiel, dass der Fruchtnießer die fremde Sache selbst nutzen, aber auch verleihen, vermieten oder verpachten kann.
Die Verfügbarkeit der Sache und seine Verwaltung obliegen allein dem Fruchtnießer, der auch das Risiko bei Verlust der Früchte trägt.

Die Erben und Erbberufenen sowie die Vermächtnisnehmer müssen innerhalb von 12 Monaten ab Eröffnung der Erbschaft (= Tod des Erblassers) eine Erbschaftsmeldung bei der Agentur der Einnahmen einreichen.
Die Erbschaftsmeldung kann direkt im Online-Portal der Agentur der Einnahmen oder mithilfe eines Intermediärs gemacht werden.
Auch bei mehreren Erben oder Vermächtnisnehmern reicht eine einzige Erbschaftsmeldung aus.

Keine Erbschaftsmeldung muss hingegen eingereicht werden, wenn es sich um eine Erbschaftsangelegenheit zwischen Verwandten in direkter Linie (also zwischen Eltern und Kindern bzw. Ehepartnern) handelt und der Verstorbene keine Liegenschaften sowie eine Erbmasse unter 100.000 Euro hinterlassen hat.
Die Erbberufenen können in diesem Fall, nach Vorlage der entsprechenden Unterlagen bei der Bank, die Bankersparnisse untereinander aufteilen.

Für die Erbschaftsmeldung bei der Agentur der Einnahmen werden folgende Unterlagen benötigt:

- Testament (falls vorhanden)
- Kopie des Ausweises und Steuernummer des Verstorbenen und aller Miterben
- Ersatzerklärung des Notarietätsaktes (im Meldeamt der Gemeinde erhältlich)
- Saldobestätigung der Bank bzw. Post
- Bestätigungen über Guthaben von Seiten des Landes (z. B. für Pflegegeld falls vorhanden)

Sollten Liegenschaften in die Erbschaft fallen, braucht es zudem:

- Todesbescheinigung (Gemeinde)
- Historischer Familienbogen (in der Gemeinde erhältlich)
- Grundbuchsauszüge (auch beim SBB erhältlich)
- Gebäudekatasterauszüge (auch beim SBB erhältlich)
- Grundkatasterauszüge (auch beim SBB erhältlich)
- Flächenwidmungsbescheinigung aller Liegenschaften (diese wird im Regelfall erst nach erfolgter Einsicht im Grundbuch beantragt).

Bei einem landwirtschaftlichen Pachtverhältnis überlasst der Eigentümer eines Kulturgrundes denselben einem Dritten für die landwirtschaftliche Produktion und erhält dafür einen Pachtzins.
Die Nutzung des Kulturgrundes durch den Pächter muss dem regelmäßigen Anbau von landwirtschaftlichen Produkten dienen, die in den Wirtschaftskreislauf fließen. Der Pächter ist somit ein landwirtschaftlicher Unternehmer.
Wird der Kulturgrund für private Zwecke gebraucht (z. B. für einen privaten Gemüsegarten), so kann kein landwirtschaftlicher Pachtvertrag geschlossen werden, sondern ein Bestands- oder Mietvertrag.

Landwirtschaftliche Pachtverträge können entweder mit oder ohne Beistand der Berufsorganisationen geschlossen werden. Fehlt der Beistand, kommen die zwingenden Bestimmungen des Pachtgesetzes zur Anwendung. Alle Abmachungen, die nicht dem Pachtgesetz entsprechen, werden automatisch durch die Bestimmungen des Pachtgesetzes ersetzt.

Aufgrund ihrer unterschiedlichen Rechtswirkung werden die landwirtschaftlichen Pachtverhältnisse unterteilt in:

- Pachtabschlüsse ohne Beistand der Berufsorganisationen (sog. Pachtverhältnisse „laut Gesetz“) und

- Pachtverträge mit Beistand der Berufsorganisationen (sog. Pachtverträge „mit Beistand“).

Werden Pachtverhältnisse ohne Beistand der Berufsorganisationen abgeschlossen, dann werden alle Abmachungen, die nicht dem Pachtgesetz entsprechen, automatisch durch die Bestimmungen des Pachtgesetzes ersetzt. Wird z. B. eine Laufzeit von vier Agrarjahren vereinbart, dann wird diese automatisch durch die gesetzliche Vorgabe, d. h. die gesetzliche Mindestlaufzeit von 15 Jahren, ersetzt.

Mit Beistand der Berufsorganisationen kann jedoch von den strengen Regeln des Pachtgesetzes abgewichen und ein Pachtvertrag abgeschlossen werden, der rechtskräftig ist und gegenüber dem Gesetz Vorrang hat.

Laut Pachtgesetz stellt jede dauerhafte und entgeltliche Überlassung von Kulturgrund an Dritte zur Ausübung der landwirtschaftlichen Produktion automatisch ein landwirtschaftliches Pachtverhältnis dar, das unabhängig vom Willen der Parteien den strengen Regeln des Pachtgesetzes unterliegt.

Eine Leihe liegt hingegen dann vor, wenn der Eigentümer die Nutzung seines Kulturgrundes einem Dritten ohne jede Gegenleistung, also unentgeltlich, überlässt. Da die Nutzung des Kulturgrundes ohne Entgelt erfolgt, kommen die Bestimmungen des Pachtgesetzes hier nicht zur Anwendung.

Wird die Leihe nur vorgetäuscht, während in Wirklichkeit ein Entgelt bezahlt wird, kann der Bewirtschafter des Grundes die Anwendung des Pachtgesetzes verlangen, d. h. eine Mindestlaufzeit von 15 Agrarjahren, das Vorkaufsrecht usw.

Für den Abschluss eines Pachtvertrages braucht es folgende Unterlagen:
- aktueller Grundbuchsauszug der Pachtflächen (auch beim SBB erhältlich)
- Gebäudekatasterauszug für landwirtschaftliche Gebäude (auch beim SBB erhältlich)
- Personalausweis aller Parteien
- Steuernummer aller Parteien
 

Damit der Pachtvertrag besser vorbereitet werden kann, braucht es folgende Informationen:
- genauer Pachtgegenstand (Grundparzellen und etwaige landwirtschaftliche Gebäude)
- Pachtdauer
- Ist eine automatische Verlängerung gewünscht?
- Pachtzins
- Zustand der Anlage (Sorte, Pflanzjahr, Ausstattung)
- Wer trägt die Kosten für den Vertrag und die Registrierung bei der Agentur der Einnahmen?
 

Sind Meliorierungen am Pachtgrund durchzuführen, sind folgende weitere Informationen nötig:
- Geplante Veränderungsmaßnahmen und Zeitplan
- Kostenschätzung/Investitionsplan
- Kostenaufteilung

Landwirtschaftlicher Kulturgrund kann grundsätzlich von jedem erworben werden. Bei Veräußerung genießen Landwirte jedoch indirekte Vorteile. Diese bestehen hauptsächlich in einer günstigeren Besteuerung bzw. günstigen Darlehen aber auch in der Möglichkeit, das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht auszuüben.

Unter Vorkaufsrecht versteht man die Möglichkeit, den Kulturgrund bei Verkauf zu denselben Bedingungen zu erwerben wie ein Dritter.

Das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht lässt sich in zwei große Unterbereiche unterteilen:
a) in das Vorkaufsrecht zugunsten des landwirtschaftlichen Pächters und
b) in das Vorkaufsrecht zugunsten des angrenzenden Landwirtes.

Wird der Pachtgrund vom Verpächter gegen Entgelt an einen Dritten veräußert, dann hat der landwirtschaftliche Pächter aufgrund des Gesetzes das Recht, den Grund zu denselben Bedingungen zu erwerben, wie der Dritte.

Subjektive Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht des Pächters:
- Zweijährige Bearbeitung des Pachtgrundes: Der Pächter muss den Pachtgrund bereits seit mindestens zwei Jahren bearbeitet haben.
- Nichtverkauf von eigenem Kulturgrund: Hat der Pächter in den letzten zwei Jahren vor Ausübung des Vorkaufsrechtes eigenen Kulturgrund verkauft, ist er vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen.
- Abdeckung mit eigener Arbeitskraft: Das Vorkaufsrecht kommt nicht mehr zum Tragen, wenn die Gesamtbetriebsfläche des Pächterbetriebes jene um das Dreifache überschreitet, die die bäuerliche Familie insgesamt noch direkt und selber bearbeiten kann.

Sofern der veräußerte Kulturgrund frei ist von direkt bearbeitenden Pächtern, steht das Vorkaufsrecht auch den direkt bearbeitenden, angrenzenden Landwirten zu.

Subjektive Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht des Anrainers:
- Direkt bearbeitender Landwirt: Der Anrainer muss direkt bearbeitender Landwirt sein, das heißt, seinen eigenen Betrieb, eventuell auch im Nebenerwerb, zusammen mit seiner bäuerlichen Familie gewohnheitsmäßig selber bearbeiten.
- Zweijährige Bearbeitung: Der Anrainer muss seinen eigenen Kulturgrund schon seit mindestens zwei Jahren selbst bearbeitet haben.
- Nichtverkauf von eigenem Kulturgrund: Hat der Anrainer in den letzten zwei Jahren vor Ausübung des Vorkaufsrechtes eigenen Kulturgrund verkauft, ist er vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen.
- Abdeckung mit eigener Arbeitskraft: Sollte durch Ausübung des Vorkaufsrechtes die Gesamtbetriebsfläche des angrenzenden direkt bearbeitenden Landwirtes jene um das Dreifache überschreiten, die die bäuerliche Familie insgesamt noch direkt und selber bearbeiten kann, dann kommt das Vorkaufsrecht nicht mehr zum Tragen.

Als geschlossener Hof wird jener Liegenschaftskomplex bezeichnet, der im Grundbuch in der eigens dafür eingerichteten Abteilung I eingetragen ist. Er stellt eine unteilbare Einheit von Kulturgründen und dazugehörigen Wohn- und Wirtschaftsgebäuden dar, die dem Unterhalt einer bäuerlichen Familie dienen.

Die wichtigsten Merkmale des geschlossenen Hofes sind folgende:
Das Sondererbrecht und das Hofübernahmerecht
Gemäß den allgemeinen Bestimmungen des Zivilgesetzbuches wird beim Erbfall die Erbmasse zum Marktwert bewertet und es besteht für die Erben die Möglichkeit, eine Realteilung bzw. Zivilteilung der Erbmasse zu erzwingen.
Das Erbvermögen eines geschlossenen Hofes kann hingegen nicht zwischen den Erben aufgeteilt werden, sondern es wird nur einem Erben oder Vermächtnisnehmer als Hofübernehmer zugewiesen. Unter Hofübernahmerecht versteht man also die rechtliche Möglichkeit, die gesamten restlichen Erbquoten am geschlossenen Hof auf sich zu vereinen, gegebenenfalls auch gegen den Willen der anderen Miterben.
Zudem kann der Hofübernehmer die Erbquoten der übrigen Miterben zu einem vergünstigten Übernahmewert, dem Ertragswert, in Geld befriedigen.

Die Aufsicht durch die Höfekommission
Über die Unteilbarkeit der Liegenschaftseinheit wacht die örtliche Höfekommission. Die Kulturgründe sowie die dazugehörenden Wohn- und Wirtschaftsgebäude dürfen in ihrem Bestand bzw. ihrem Umfang durch ihre Eigentümer nicht verändert werden, es sei denn, die örtliche Höfekommission hat nach einem entsprechenden Antrag des Eigentümers hierfür eine Genehmigung erteilt.

Die Höfekommission ist in erster Linie zuständig, Entscheidungen in Bezug auf Bestandsveränderungen von geschlossenen Höfen zu treffen. Darüber hinaus hat sie in einigen vom Gesetz vorgesehenen Fällen auch Gutachten abzugeben.

Eine Genehmigung durch die Höfekommission ist ganz allgemein immer dann einzuholen, wenn die Größe eines geschlossenen Hofes oder der Umfang der mit dem Hof verbundenen Rechte geändert werden soll.
Die Höfekommission muss somit ihre Genehmigung erteilen bei:
- Hofneubildung
- Hofauflösung
- Eingliederung oder Abtrennung von Liegenschaften
- Zusammenlegung von Höfen
- Gewährung eines Über- oder Unterbaurechtes und
- langfristiger Vermietung oder Verpachtung (über 15 Jahre).

Ist ein geschlossener Hof allerdings von einer Flurbereinigung oder von einer Enteignung im öffentlichen Interesse betroffen, dann ist keine Genehmigung durch die Höfekommission nötig. Für die Errichtung oder Veränderung von Dienstbarkeiten (z. B. Errichtung eines Durchfahrtsrechtes) braucht es ebenfalls keine Genehmigung.

Für den Fall, dass der Hofeigentümer verstirbt und einen geschlossenen Hof hinterlässt, hat sein überlebender Ehegatte laut Höfegesetz das Recht auf Ausgedinge, das ein lebenslanges Wohnrecht auf einem Teil des Hofwohngebäudes und das Recht auf einen angemessenen Unterhalt zulasten des Hofes beinhaltet.
Das Ausmaß des Unterhaltes kann unterschiedlich hoch sein, da es sich nach den ortsüblichen Lebensumständen des Begünstigten sowie der Leistungsfähigkeit des geschlossenen Hofes richtet.
In der Sammlung der örtlichen Gebräuche wird der Inhalt des Ausgedinges in Bezug auf das Wohnrecht samt anfallender Spesen, dem Recht auf Verpflegung sowie Anspruch auf Pflege bestimmt.

Für den Abschluss eines Mietvertrages werden folgende Unterlagen benötigt:

- Ausweis und Steuernummer des Mieters (ggf. Kopie der gültigen Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger)
- einen aktuellen Grundbuch- und Gebäudekatasterauszug (beim SBB erhältlich)
- einen gültigen Energieausweis („APE“, beim SBB erhältlich)
- Planimetrie der zu vermietenden Immobilie (beim SBB erhältlich)

Bei Mietverträgen für Wohnzwecke wird zwischen freien Mietverträgen und begünstigten Mietverträgen unterschieden. Bei beiden Vertragsmodellen ist auf die gesetzlich vorgesehene Mindestlaufzeit und die Höhe des Mietzinses zu achten.

Bei begünstigten Mietverträgen gibt das jeweilige Gebietsabkommen (Rahmenabkommen zwischen Vermieter- und Mieterschutzorganisationen, hinterlegt bei der jeweiligen Gemeinde) objektive Kriterien für die Berechnung des Mietzinses vor. Im Unterschied dazu wird bei freien Mietverträgen die Höhe des Mietzinses frei gewählt.

Hinsichtlich der Laufzeit wird für den begünstigten Mietvertrag eine Mindestlaufzeit von drei Jahren und Verlängerungsperioden von weiteren zwei Jahren vorgesehen (3+2). Bei einem freien Mietvertrag erhöht sich die Laufzeit und die nachfolgende Verlängerungsperiode hingegen auf jeweils vier Jahre (4+4).

Alle Mietverträge müssen vom Vermieter bei der Agentur der Einnahmen innerhalb von 30 Tagen ab Vertragsabschluss oder ab Mietbeginn registriert werden, unabhängig von der Höhe des Mietzinses.
Davon ausgenommen sind Mietverträge mit einer Dauer von bis zu 30 Tagen

Um sich vor ungewünschten Werbeanrufen zu schützen, kann man sich in das „registro pubblico delle opposizioni“ (RPO) eintragen. Dies ist für Festnetznummern und Postadressen und auch für Mobiltelefonnummern möglich.

Die Eintragung ist kostenlos und kann entweder online auf der Webseite www.registrodelleopposizioni.it, per Mail (iscrizione@registrodelleopposizioni.it) oder telefonisch (800 957 766 für Festnetznummern sowie 06 42986411 für Mobiltelefone) beantragt werden. Die Anrufe der Telemarketingbetreiber sollten dann innerhalb von 15 Tagen ab der Anfrage blockiert werden.
Sollten man trotz der Eintragung dennoch ungewünschte Anrufe erhalten, so ist es ratsam, auf die Eintragung zu verweisen und aufzulegen.

Ansprechpartner ist die ITAS-Agentur Alexander Rainer in Meran (Galileistr. 35, 39012 Meran, Tel. 0473 233 322, Handy 335 348 299, Fax 0473 212 201, E-Mail rechtsschutz@gruppoitas.it). Hier kann der Versicherungsfall gemeldet werden.  
Die Agentur wird die Versicherungsdeckung und ev. die Rechtssache selbst prüfen und folglich die Versicherungsdeckung bestätigen bzw. ablehnen. Die weitere Vorgangsweise (Schadensmeldung usw.) kann direkt mit der ITAS-Agentur Alexander Rainer abgeklärt werden.

Achtung: Versicherungsschutz besteht ausschließlich für die Versicherungsfälle, in denen die Beauftragung der Anwälte und/oder Sachverständigen im Vorhinein mit der Versicherungsgesellschaft vereinbart wurde, und zwar für die jeweilige Phase des Rechtsstreites oder Stufe des Verfahrens.
Nach der Anzeige des Versicherungsfalles muss jeder, die gütliche Beilegung des Streits verfolgender Vergleich im Vorhinein mit der Versicherungsgesellschaft abgestimmt werden. Andernfalls haftet der Versicherte für alle von der Versicherungsgesellschaft für die Bearbeitung des Rechtsfalles getragenen Kosten.

Dank zweier Rahmenverträgen zwischen Alperia und dem Südtiroler Wirtschaftsring erhalten alle Mitglieder des Südtiroler Bauernbundes für Strom und Gas, die im landwirtschaftlichen Betrieb verbraucht werden, einen Rabatt auf den Energiepreis, der abhängig vom jeweiligen Jahresverbrauch (siehe Tabelle) ist.

Dafür müssen sich Interessierte an die Alperia-Büros wenden. 
 

Um das beste Angebot für den eigenen Bedarf zu finden, bietet die italienische Aufsichtsbehörde für Strom und Gas ARERA (Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente) einen Preisvergleichsrechner an (www.ilportaleofferte.it). Die besten Ergebnisse erhält man, wenn man bei der Suche seine Postleitzahl, die Vertragsleistung (kW) und seinen aktuellen Jahresverbrauch (kWh) angibt. Dieser findet sich auf der aktuellen Stromrechnung.
Es ist zwischen Haushaltsstrom und Betriebsstrom zu unterscheiden!

Man kann auch einen Preisvergleich anstellen, indem man den eigenen Tarif mit dem von anderen Anbietern vergleicht. Zu diesem Zweck kann man bei den einzelnen Anbietern eine Kostenvergleichstabelle anfordern.

Achtung: Viele Anbieter versuchen, Verträge am Telefon abzuschließen. Häufig klingen diese Angebote verlockend, sind aber nicht günstig. Daher wird vom Vertragsabschluss per Telefon dringend abgeraten.