Technische Beratung | 03.09.2021

Baurecht am geschlossenen Hof

Mit dem neuen Landesgesetz für Raum und Landschaft kann am geschlossenen Hof ein oberirdisches ­Wohn­volumen von höchstens 1500 Kubikmetern errichtet werden. Der Bauherr muss dazu die ­subjektiven ­Voraussetzungen als landwirtschaftlicher Unternehmer oder selbst bearbeitender Landwirt erfüllen. von Hermann Stuppner und Reinhard Leitner

Wie das Baurecht am geschlossenen Hof aussieht, hat die Landesregierung klargestellt.

Wie das Baurecht am geschlossenen Hof aussieht, hat die Landesregierung klargestellt.

Konnten mit dem alten Landesraumordnungsgesetz (LG 13/1997) am geschlossenen Hof mehrere Baurechte für die Errichtung von oberirdischer Wohnkubatur in Anspruch genommen werden (1000 Kubikmeter, 250 Kubikmeter für Urlaub auf dem Bauernhof, 150 Kubikmeter Erweiterungsmöglichkeit), so wurden diese mit dem neuen Landesgesetz für Raum und Landschaft (LG 9/2018) in ein einziges Baurecht von 1500 Kubikmetern zusammengefasst. 

Restriktive Auslegung abgewendet

Hier gab es in den vergangenen Monaten eine restriktive, für den Südtiroler Bauernbund nicht akzeptable und politisch nie gewollte Auslegung: Die 1500 Kubikmeter sollten nicht nur die oberirdische, sondern auch jegliche unterirdische private Baumasse (z. B. Keller, Garagen, Freizeiträume) umfassen. 

Zudem führt die neue Baumassenberechnung „Hohl für Voll“ meist zu einer weit höheren Bestandsbaumasse als bisher, da vor allem Dachgeschosse mit einer Höhe von mehr als zwei Metern sowie bestehende Wintergärten oder Außendämmungen nun mitberücksichtigt werden müssen. Damit waren Entwicklungsmöglichkeiten für die meisten geschlossenen Höfe nicht mehr möglich, da die Baumasse von 1500 Kubikmetern meist mit dem ober- und unterirdischen Bestand überschritten wurde.

Längst überfällige Klarstellung

Mit kürzlich erfolgtem Beschluss hat die Landesregierung nun endlich klargestellt, was in der Ausarbeitung des neuen Landesgesetzes Raum und Landschaft nie umstritten war: Die 1500 Kubikmeter sind als oberirdische Baumasse anzusehen. 

Das Gesetz sieht hierzu weiters vor, dass dieses Wohnvolumen an der Hofstelle im Landwirtschaftsgebiet errichtet werden muss. In Bauzonen innerhalb des Siedlungsgebietes werden die Baurechte von den jeweiligen Planungsinstrumenten (z. B. Durchführungspläne) definiert.   

Die Baumasse bis 1500 Kubikmeter innerhalb des Siedlungsgebiets sowie die Baumasse außerhalb des Siedlungsgebietes stellt freie Baumasse dar und unterliegt demnach nicht der Verpflichtung zum Errichten von Wohnungen für in Südtirol Ansässige (ehemals Konventionierung). 

Diese sogenannte freie Wohnbaumasse kann folglich für den Eigenbedarf, für die Tätigkeit Urlaub auf dem Bauernhof (z. B. Gästebeherbergung sowie Hof- und Buschenschank), die freie Vermietung von Wohnungen, die Unterkunft von Saisonarbeitern oder andere betriebliche Erfordernisse verwendet werden.

Wird Wohnvolumen im Rahmen der 1500 Kubikmeter errichtet, darf der geschlossene Hof für 20 Jahre nicht aufgelöst werden. Diese Bindung muss im Grundbuch angemerkt werden. Bestehende Bauverbote gelten nach Ablauf von 20 Jahren ab der Anmerkung im Grundbuch als erloschen.

Die Baumasse an der Hofstelle ist untrennbarer Bestandteil des geschlossenen Hofes und darf nicht von diesem abgetrennt werden. Von diesem Verbot kann in begründeten Fällen abgesehen werden. Das Abtrennungsverbot gilt nicht für bestehendes Wohnvolumen über 1500 Kubikmeter.

Ein Wermutstropfen bleibt das unterirdische Bauen von privaten Räumlichkeiten für Nebenzwecke, welches nun zumindest in einem Ausmaß von 20 Prozent der oberirdischen Baumasse möglich ist (siehe eigenen Artikel auf Seite 28 in der Printausgabe vom 3. September oder online auf „meinSBB“). 

Subjektive Voraussetzungen

Damit das Baurecht in Anspruch genommen werden kann, muss der Antragsteller Eigentümer des geschlossenen Hofes und zugleich landwirtschaftlicher Unternehmer oder selbst bearbeitender Landwirt sein. 

Landwirtschaftliche Unternehmer („imprenditore agricolo“) laut Art. 2135 des Zivilgesetzbuches sind all jene Personen, welche eine der folgenden Tätigkeiten ausüben: Bewirtschaftung des Bodens, Waldwirtschaft, Tierhaltung oder mit der Landwirtschaft verbundene Tätigkeiten. Ein direkt bearbeitender Landwirt („coltivatore diretto“) hingegen bearbeitet den eigenen Grund selbst und gewohnheitsmäßig. Zumindest ein Drittel der notwendigen Arbeitskraft muss er selber oder jemand seiner eigenen Familie aufbringen.

Der Bauherr muss folglich mit geeigneten Mitteln nachweisen, dass er diese subjektiven Voraussetzungen erfüllt. Dies kann auf verschiedenste Art und Weise erfolgen, wobei der eigene LAFIS-Flächenbogen die Basis bildet. Es ist dabei nicht unbedingt notwendig, die gesamten Flächen des geschlossenen Hofes selbst zu bewirtschaften, jedoch muss ein gewisser Umfang gewährleistet werden. Der Besitz einer Mehrwertsteuer mit landwirtschaftlicher Tätigkeit, die Handelskammereintragung sowie mögliche Verkaufsrechnungen von landwirtschaftlichen Erzeugnissen (die Höhe des Umsatzes ist nicht erheblich) können als Hinweis dienen.

Mit Energiebonus kumulierbar

Bekanntlich können bestehende und auch neue Gebäude einen Baumassenbonus in Anspruch nehmen, sofern bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Dieser beträgt bei Neubauten zehn Prozent, wenn der Klima-Haus-Standard „A-Nature“ erreicht wird. Bestehende Wohngebäude im landwirtschaftlichen Grün mit einer nachgewiesenen oder ge­nehmigten oberirdischen und überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Mindestbaumasse von 300 Kubikmetern (Stichtag 12. Jänner 2005 oder Baukonzession vor diesem Datum) können maximal um 200 Kubikmeter erweitert werden.

Das sanierte Gebäude muss dazu von einer niederen KlimaHaus-Klasse mindestens auf Standard C gehoben werden, oder es muss mit der Zertifizierung „KlimaHaus R“ eine Verbesserung der Gesamtenergie­effizienz des Gebäudes verbunden sein. Ausnahmen sind für denkmalgeschützte oder unter Ensembleschutz stehende Gebäude vorgesehen. 

Der Kubaturbonus wurde mittels Übergangs­bestimm­ungen verlängert und kann mit dem Baurecht von 1500 Kubikmetern am geschlossenen Hof kumuliert werden, sofern das Bauvorhaben noch bis zum 31. Dezember 2021 genehmigt und be­gonnen wird. Zu beachten ist aber, dass zusätzliche Wohnungen, welche mit dem Energiebonus errichtet werden, für Ansässige gebunden werden müssen (ehemals Konventionierung) und somit nicht für Urlaub auf dem Bauernhof genutzt werden können. Ob dieser Energiebonus über das Jahresende hi­naus verlängert wird, ist eine politische Entschei­dung, die noch in diesem Herbst getroffen werden muss.