Technische Beratung | 10.06.2021

Bauwerke nachträglich legalisieren

Mit dem neuen Landesgesetz für Raum und Landschaft (LG 9/2018) ist besonders auf Abweichungen von ­genehmigten Projekten und Bauwerken ohne Baugenehmigung zu achten. Eine nachträgliche Genehmigung von bereits durchgeführten Baumaßnahmen ist nur mehr sehr eingeschränkt möglich. von Reinhard Leitner, Abteilung Betriebsberatung

Nachträgliche Projektänderungen sind mit dem neuen Gesetz nur im Ausnahmefall zulässig.

Nachträgliche Projektänderungen sind mit dem neuen Gesetz nur im Ausnahmefall zulässig.

Bei wesentlichen Änderungen bzw. Arbeiten ohne Baugenehmigung kann eine nachträgliche baurechtliche Sanierung nur unter gewissen Umständen und nach Entrichten der vorgesehenen Geldbuße erfolgen. Ist für Eingriffe zudem eine landschaftsrechtliche Genehmigung vorgesehen (z. B. im Landwirtschaftsgebiet oder in Zonen mit Ensemble­schutz), muss man neben der nachträglichen baurechtlichen Legalisierung auch eine landschaftsrechtliche Genehmigung im Nachhinein beantragen. 

Baurechtliche Legalisierung 

Werden Baumaßnahmen ohne Genehmigung, davon abweichend oder mit wesentlicher Änderung umgesetzt, so können diese nur mehr beim Vorhandensein einer sogenannten doppelten Konformität saniert werden. Doppelte Konformität bedeutet, dass die Baumaßnahme sowohl zum Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten als auch beim Einreichen des Antrags um Legalisierung mit den geltenden Raumordnungs-, Bau-, Landschaftsschutz- und Denkmalschutzbestimmungen konform war (Art. 95 LGRL). Für die Praxis bedeutet dies, dass eine nachträgliche Anpassung von Planungsinstrumenten, z. B. durch Umwidmung mittels Grün-Grün-Verfahren oder eine Änderung des Durchführungsplanes, nicht mehr möglich ist.  Mit dem alten Landesraumordnungsgesetz (LG 13/1997) reichte die einfache Konformität aus (Zeitpunkt des Antrags um Legalisierung). Ob es sich um eine wesentliche Änderung handelt, wird immer danach beurteilt, wie weit von dem in der ursprünglichen Baugenehmigung vorgesehenen Projekt abgewichen wird. Wesentliche Parameter zur Beurteilung sind die Baumasse, die Fläche, die Gebäudehöhe sowie die Grenz- und Gebäudeabstände (siehe Tab.). Für die nachträgliche Legalisierung von Baumaßnahmen muss außerdem eine entsprechende Strafzahlung entrichtet werden. Diese beträgt in der Regel das Doppelte der Baukostenabgabe. Ist vom Gesetz keine Baukostenabgabe vorgesehen, beläuft sich die Strafe auf die einfache Baukostenabgabe. Kann keine Baukostenabgabe ermittelt werden, sind Strafzahlungen zwischen 600 und 4000 Euro vorgesehen.

Landschaftsrechtliche Genehmigung im Nachhinein

In Gebieten mit Landschaftsschutz­bindung – also überall dort, wo eine landschaftsrechtliche Genehmigung notwendig ist (z. B. Natur- und Agrarflächen, Gebiete mit Ensembleschutz) – kann die landschaftsrechtliche Genehmigung im Nachhinein nicht mehr ausgestellt werden, wenn neue Nutzflächen oder Baumassen (dies betrifft alle Wohn- und Wirtschaftsbauten) geschaffen und die ordnungsgemäß bestehenden erweitert wurden (Art. 100 LGRL). Davon ausgenommen sind lediglich Bauwerke und bauliche Eingriffe, die als Variante zu genehmigten Projekten zum Zwecke der landschaftlichen Einfügung errichtet werden und die genehmigten Maße um nicht mehr als zwei Prozent hinsichtlich Höhe, Abstände, Kubatur, überbaute Fläche oder Verschiebungen der Gebäudegrundfläche überschreiten. Wird für Eingriffe nachträglich die landschaftsrechtliche Genehmigung ausgestellt, muss vorher eine entsprechende Verwaltungsstrafe bezahlt werden. Die Höhe und die Berechnungskriterien werden mit Beschluss der Landesregierung Nr. 200/2021 geregelt. Die Höhe der Geldbuße für landschaftliche Eingriffe entspricht 50 Prozent der geschätzten Kosten für die Umsetzung der widerrechtlichen Arbeiten. Bei Eingriffen an Gebäuden ohne Erhöhung der Nutzfläche oder Baumasse liegt die Strafe zwischen 516 und 1700 Euro. Im Falle von nicht genehmigten Baumschlägerungen sind Ersatzpflanzungen vorzunehmen, und eine Geldbuße ist zu entrichten, die sich am Wert des geschlägerten Baumes orientiert.

Vorsicht bei „alten“ Projekten

Diese gesetzlichen Änderungen erfordern für derzeit laufende und noch nach dem alten Landesraumordnungsgesetz genehmigte Projekte eine erhöhte Aufmerksamkeit. Werden für solche grundsätzliche urbanistische Parameter wie Kubatur, Höhe, Abstände oder Form mittels eines Varianteprojektes abgeändert, so könnte dies einen neuen Baurechtstitel zur Folge haben. 

Das Vorhaben wird in diesem Fall laut den neuen gesetzlichen Bestimmungen (inkl. der neuen Baumassenberechnung) behandelt. Ein Varianteprojekt könnte folglich nicht mehr genehmigungsfähig sein, da die maximal mögliche Baumasse überschritten wird bzw. das ursprüngliche Baurecht nicht mehr gegeben ist. Stehen Änderungen zum genehmigten Projekt an, sollten diese folglich vor deren Umsetzung mit der zuständigen Gemeinde abgeklärt werden.

Anpassung des Ist-Zustandes

Wenn der Ist-Zustand einer Immobilie nicht mit den in der Gemeinde hinterlegten Plänen übereinstimmt oder daraus nicht eindeutig hervorgeht, kann eine Anpassung der Pläne an den Ist-Zustand beantragt werden (Art. 103, Abs. 8 LGRL). In diesem Fall erfolgt eine nachträgliche Anpassung mittels Baugenehmigung und ohne die vorgesehenen Geldbußen bzw. Eingriffsgebühren. 

Es muss aber mit einem geeigneten Mittel nachgewiesen werden, dass die Nicht-Übereinstimmung seit einem Zeitpunkt besteht, zu dem sie nicht rechtswidrig war. In der Praxis trifft dies folglich nur für jene Baumaßnahmen zu, welche bei der Umsetzung nicht genehmigungspflichtig waren. 

Einzelfälle prüfen

Seit dem Jahr 1960 (LG Nr. 8 vom 10.7.1960) besteht in ganz Südtirol die gesetzliche Pflicht zur Einholung einer Baulizenz. Vorher galt das staatliche Urbanistikgesetz, welches in der Regel nur eine Baulizenz innerhalb der Ortszentren oder in durch den Bauleitplan vorgesehenen Erweiterungszonen vorsah. 

Liegen hingegen keine Projektunterlagen auf, so muss der Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten vor der Einführung der Genehmigungspflicht nachgewiesen werden. Auf jeden Fall gilt es, den Einzelfall zu prüfen, wobei die Beweislast beim jeweiligen Antragsteller liegt. 

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