Südtiroler Landwirt, Rechtsberatung | 09.11.2017

Der landwirtschaftliche Pachtvertrag

Am 11. November („Martini“) beginnt ein neues Agrarjahr, und viele Pachtverträge werden neu abgeschlossen, verlängert oder laufen aus. Die Bauernbund-Rechtsberatung erklärt, was ein Pachtvertrag ist und worauf man dabei achten muss. von Julia Frei, SBB-Rechtsberatung

Handschlagqualität ist immer gut. Ein schriftlicher Pachtvertrag ist besser – am besten mit Beistand einer Berufsorganisation. (Foto: www.agrarfoto.com)

Handschlagqualität ist immer gut. Ein schriftlicher Pachtvertrag ist besser – am besten mit Beistand einer Berufsorganisation. (Foto: www.agrarfoto.com)

Gerade um Martini ist das Thema Pacht besonders aktuell. Für die Mitglieder des Südtiroler Bauernbundes fasst die Abteilung Rechtsberatung daher die wichtigsten rechtlichen Aspekte des landwirtschaftlichen Pachtvertrages zusammen.

Definitionen
Überlässt ein Grundeigentümer seinen Kulturgrund dauerhaft einem Dritten zur landwirtschaftlichen Nutzung und erhält dafür einen Pachtzins, so liegt ein landwirtschaftliches Pachtverhältnis vor.
Unter Kulturgrund versteht man ein Grundstück, das der dauerhaften Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit (z. B. Viehhaltung oder Bodenkultivierung) dient. Der Kulturgrund kann auch mit Zubehör (z. B. Wirtschaftsgebäude oder Anlagen) ausgestattet sein.

Pachtverhältnisse laut Gesetz
Immer dann, wenn jemand Kulturgrund dauerhaft und entgeltlich an Dritte für die Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit überlässt, führt dies automatisch zu einem landwirtschaftlichen Pachtverhältnis, das direkt vom Pachtgesetz geregelt wird. Das Pachtgesetz sieht eine Mindestlaufzeit von 15 Jahren vor.
Es sind nur Geldpachtverhältnisse zulässig (Verbot von Ernteteilung). Kleine Verbesserungen am Kulturgrund kann der Pächter selbst vornehmen. Allerdings muss er den Verpächter per Einschreiben mit Rückantwort informieren. Hierfür steht ihm keine Entschädigung am Pachtende zu.
Große Verbesserungen darf er nur mit Zustimmung des Verpächters vornehmen. Bei Uneinigkeiten kann der Pächter bei der Landesabteilung für Landwirtschaft eine Schlichtung anstreben. Gibt der Pächter den Kulturgrund am Pacht­ende im ertragsreicheren Zustand zurück, steht ihm dafür eine Entschädigung zu.
Der Pächter kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr mit Einschreiben mit Rückantwort vom Pachtverhältnis zurücktreten. In Fällen von grober Vertragsverletzung durch den Pächter kann der Verpächter unter Einhaltung einer bestimmten Prozedur die vorzeitige Pachtauflösung verlangen.

Form und Registrierung
Pachtverträge können zwar mündlich abgeschlossen werden, davon ist aber klar abzuraten. Denn nur ein schriftlicher Pachtvertrag bietet ausreichende Rechtssicherheit. Dabei empfiehlt der Südtiroler Bauernbund, schriftliche Pachtverträge mit „Beistand der Berufsorganisationen“ abzuschließen (siehe unten).
Alle Pachtverträge sind innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss der Agentur der Einnahmen zur Registrierung vorzulegen. Junglandwirte müssen ihre Pachtverträge nur registrieren, wenn sie diese bei öffentlichen Verwaltungen vorlegen wollen.

Am besten mit „Beistand der Berufsorganisationen“
Es ist möglich, Pachtverträge mit „Beistand der Berufsorganisationen“ abzuschließen. Dieser Beistand bedeutet, dass die Vertragsparteien alle Aspekte des Pachtverhältnisses mit Beratung und Unterstützung eines Verpächter- und Pächterassistenten einer Berufsorganisation aushandeln und in einem schriftlichen Vertrag festhalten. Der Südtiroler Bauernbund ist eine solche Berufsorganisation und bietet diese Unterstützung an.
Bei einem solchen Pachtvertrag mit „Beistand der Berufsorganisationen“ können folgende Aspekte geregelt werden:

- Das Pachtobjekt (Zustand, Zweck und Ausdehnung der Liegenschaft) kann genau definiert werden.
- Die Laufzeit kann anstelle der gesetzlichen Mindestlaufzeit von 15 Jahren gekürzt und den Bedürfnissen der Vertragsparteien angepasst werden.
- Der Pachtzins kann frei vereinbart werden, muss allerdings den Richtlinien der Berufsorganisation entsprechen.
- Die Verbesserungen (Durchführung und Spesenaufteilung) können von den Parteien vorab genau geregelt werden.

Die sicherste Form einer Pacht
Das Pachtverhältnis mit Beistand hat also einige Vorteile: Es wird nicht mehr durch die strengen Bestimmungen des Pachtgesetzes bezüglich Pachtlaufzeit und Ähnliches geregelt, sondern durch jene Bedingungen, die konkret vereinbart und unterzeichnet wurden. Der so abgeschlossene Pachtvertrag hat somit „vorrangige Rechtskraft“ und ist die sicherste Form der Überlassung einer Grundnutzung an einen Dritten.