Wirtschaft, Südtiroler Landwirt | 26.10.2017

Gierige öffentliche Hand

In der Raumordnungsreform ist der umstrittene „Wertausgleich“ von 30 Prozent vorgesehen. Bei Umwidmung von Agrar- in Baugrund würde sich die öffentliche Hand in Summe sogar 70 Prozent des Wertgewinns sichern. Das hat die „Südtiroler Wirtschaftszeitung“ (SWZ) kürzlich errechnet. Hier ihr Bericht. von Christian Pfeifer, Südtiroler Wirtschaftszeitung

Bei Umwidmung von landwirtschaftlichem Grün in Bauland verdient der Grundeigentümer, aber die öffentliche Hand verdient mehr. (Foto: pixabay.com)

Bei Umwidmung von landwirtschaftlichem Grün in Bauland verdient der Grundeigentümer, aber die öffentliche Hand verdient mehr. (Foto: pixabay.com)

Hinter den Kulissen wird nach wie vor an der Raumordnungsreform gefeilt. Vor allem der sogenannte Wertausgleich, der im Gesetzesentwurf eigentlich „Planungsmehrwert“ heißt, spaltet Politik und Wirtschaft. Laut Entwurf soll der Grundeigentümer künftig bei Umwidmungen von Agrar- in Bauland 30 Prozent des „neuen“ Marktwertes an die Gemeinde zahlen und somit einen Teil des Wertgewinns an die Allgemeinheit abgeben müssen. Das lehnt das Wirtschaftslager ab – auch wenn der Planungsmehrwert nur bei ganz bestimmten Umwidmungen fällig werden soll.

Was hinter dem Planungsmehrwert steckt
Dem Planungsmehrwert liegt der Gedanke zugrunde, dass die Umwidmung eines Grundstückes den Grundstückswert vervielfacht und dass es recht und billig sei, dass der Grundeigentümer einen Teil dieses Wertgewinns an die Allgemeinheit abgibt, konkret an die Gemeinde. Salopp formuliert: Wer dank einer Umwidmung – und nicht dank Talent – über Nacht reich wird, soll der Allgemeinheit seine Dankbarkeit erweisen und 30 Prozent abgeben.

30 Prozent sind nicht alles
So weit, so gut. Untergegangen ist in der seit Monaten währenden Diskussion um den Planungsmehrwert, dass es nicht bei den 30 Prozent bleibt. Kommt der Planungsmehrwert wirklich, so krallt sich die öffentliche Hand rund 70 Prozent des Wertgewinns, den das Grundstück durch die Umwidmung erfährt (siehe Beispiele unten). Warum? Erstens beansprucht der Staat zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs – zum Beispiel von einem Landwirt an einen Unternehmer bzw. Bauunternehmer – vom Verkäufer die Einkommenssteuer Irpef auf den Mehrerlös (die Summe fließt dann fast zur Gänze in den Landeshaushalt zurück). Zweitens kassiert die Gemeinde vom Verkäufer den Planungsmehrwert. Und drittens entrichtet der Käufer eine Registergebühr. In der Praxis gibt es je nach Situation verschiedene steuerliche Spielarten, aber das Prinzip bleibt dasselbe: Sowohl der Staat bzw. das Land als auch die Gemeinde langen ordentlich zu.
Selbstverständlich lässt sich argumentieren, dass der Grundstücksverkäufer immer noch leicht genug verdient – allein wegen des Glücks, ein Grundstück am richtigen Ort zu besitzen. Es lässt sich aber auch argumentieren, dass die öffentliche Hand in kommunistischer Manier zugreift und unterm Strich sogar deutlich mehr verdient als der Grundstückseigentümer – allein wegen des Glücks, dass Unternehmen expandieren wollen oder Wohnungen für die wachsende Bevölkerung gebraucht werden. An diesen unterschiedlichen Sichtweisen scheiden sich die Geister.

Ist der Planungsmehrwert von der Irpef-Grundlage absetzbar?
Fakt ist: 30 Prozent Planungsmehrwert bedeuten nicht, dass dem Grundeigentümer 70 Prozent bleiben. Fakt ist auch: Experten – sogar landesintern – zweifeln daran, ob der Planungsmehrwert in der Praxis wirklich den Grundeigentümer trifft, wie der Gesetzgeber dies beabsichtigt. Der Verkäufer dürfte den Planungsmehrwert bei den Verkaufsverhandlungen einkalkulieren. Das würde bedeuten, dass Gewerbegrund teurer wird statt billiger. Diese Nebenwirkung nimmt der Landesgesetzgeber offenbar in Kauf, weil er den Planungsmehrwert als Steuerungsinstrument gegen den Bodenverbrauch betrachtet.
Deutlich besser käme der Grundeigentümer davon, wenn der Planungsmehrwert von der Irpef-Steuergrundlage absetzbar wäre. Allerdings ist offen, ob der Staat einem solchen Irpef-Verzicht zustimmen würde – und ob das Land als indirekter Irpef-Nutznießer dies überhaupt will.
Im Übrigen befürchten Experten Rechtsunsicherheit. Zum Beispiel: Was passiert, wenn ein Grundeigentümer den Planungsmehrwert nicht zahlt und gegen die Marktwert-Schätzung des Landesschätzamtes rekurriert? Wird das Bauvorhaben dann bis zum Ende des jahrelangen Streitverfahrens blockiert?
Leo Tiefenthaler, Präsident des Wirtschaftsrings swr-ea und Bauernbundobmann in Personalunion, sagte bei der Generalversammlung von swr-ea ohne Umschweife: „Wir sind grundsätzlich gegen jegliche Art von Planungsmehrwert.“ Bauen werde dadurch teurer, und die Steuerbelastung sei eh schon hoch genug. Mal sehen, wer sich durchsetzt.


Wann?

Der Grundeigentümer soll den Wertausgleich oder Planungsmehrwert laut aktuellem Entwurf zur Raumordnungsreform nur zahlen müssen, wenn Agrar- oder Naturgrund umgewidmet wird in:
Gewerbegebiete außerhalb der Siedlungsgrenzen; Sondernutzungsgebiete (Tourismuszonen) außerhalb der Siedlungsgrenzen; Wohngebiete außerhalb und innerhalb der Siedlungsgrenzen. Bei Wohngebieten steht es der Gemeinde frei, ob sie vom Grundeigentümer den Planungsmehrwert kassieren will (30 Prozent des Grund-Marktwertes) oder ob sie die bisherige Regelung bevorzugt (die Gemeinde enteignet 60 Prozent der Fläche zum halben Marktwert).
Der Planungsmehrwert wird jedenfalls auf den gesamten Marktwert des umgewidmeten Grundstücks berechnet und nicht auf den Wertgewinn, den das Grundstück durch die Umwidmung erfährt. Strukturschwache Gemeinden können den Planungsmehrwert reduzieren oder ganz darauf verzichten.



Tabelle Wertausgleich 1


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