Südtiroler Landwirt, Bauernbund | 22.06.2017

Wohnen leistbar machen

Es scheint ein Dilemma: Leistbares Wohnen in Südtirol möglich zu machen und gleichzeitig landwirtschaftliches Grün zu sparen. Ganz wird es nicht zu lösen sein, aber laut Bauernbund gibt es viele mögliche Schritte in diese Richtung.

Laut Bauernbund gibt es viele Maßnahmen als Schlüssel zu günstigem Wohnen, nicht aber der Wertausgleich! (Foto: www.pixabay.com)

Laut Bauernbund gibt es viele Maßnahmen als Schlüssel zu günstigem Wohnen, nicht aber der Wertausgleich! (Foto: www.pixabay.com)

Der Grund ist in Südtirol knapp. Zudem möchte man landwirtschaftliches Grün sparen und für künftige Generationen bewahren. „Braun vor grün“ ist in diesem Zusammenhang die Devise.
Demnach ist zu überlegen, wie man trotzdem das Angebot am Wohnungsmarkt erhöhen kann, ohne mehr Grund ausweisen und somit verbrauchen zu müssen.

Idealer Zeitpunkt zum Nachdenken
Jetzt ist genau der richtige Zeitpunkt, sich diese Gedanken zu machen: Denn ein wichtiges Ziel des derzeit diskutierten Landesgesetzes für Raum und Landschaft ist es, den zukünftigen Herausforderungen am Wohnungsmarkt zu begegnen. Dazu zählen unter anderem hohe Preise, die demographische Entwicklung und die veränderten Lebensbedingungen der Menschen.
Der Südtiroler Bauernbund hat sich mit dem Thema befasst und kommt zusammenfassend zum Schluss: Es können durchaus einige Maßnahmen ergriffen werden, die sich preissenkend auf den Wohnungsmarkt auswirken. Wichtig scheint, diese genau zu analysieren und dann jene einzusetzen, mit welchen man die gesetzten Ziele am besten erreicht. Die wichtigsten davon seien hier nun aufgezählt.

Positive Maßnahmen weiterführen
Schon in der Vergangenheit hat es mehrere Maßnahmen gegeben, die sich als positiv erwiesen haben und weitergeführt werden sollten.
Dazu gehören:
- Kubaturbonus: Kubatur bestehender Substanz erhöhen – verbunden mit der Möglichkeit, diese zu vermieten.
- Wiedergewinnung bestehender – besonders brachliegender – Bausubstanz fördern und unterstützen.
- Das Angebot erhöhen, indem anteilsmäßig mehr Grund für diesen Zweck ausgewiesen bzw. bestimmt wird.
- In bestimmten Fällen kann es hilfreich sein, die Baudichte zu erhöhen.
Eine Wertausgleichssteuer hingegen würde sich negativ auswirken. Das Baurecht ist Teil des Eigentums. Damit wäre eben diese zusätzliche Zwangsabgabe auf den Wertzuwachs als zusätzliche Steuer anzusehen. Obendrein verlieren Interessierte durch höhere Belastungen ein Interesse am Verkauf und setzen sich im Extremfall dagegen zur Wehr. Dies reduziert weiter das Angebot und führt notwendigerweise zu Preiserhöhungen.

Oft negativen Effekt erzielt
Zudem weist der Bauernbund darauf hin: Maßnahmen, mit denen man in Vergangenheit versuchte, das Wohnen in Südtirol auf indirekte Weise leistbarer zu machen, hatten in den meisten Fällen den gegensätzlichen Effekt zur Folge. Man denke hierbei an die verschiedenen Beiträge des Landes, im Besonderen an den Mietbeitrag. Die Folge dieses Beitrags bestand darin, dass die Mieten gestiegen und vorwiegend die Vermieter von dieser Fördermaßnahme profitiert haben.

Günstige Grundstücke?
Nur eine scheinbare Einsparung!
Unabhängig von der Tatsache, dass eine Wertausgleichsregelung zu keiner Reduzierung des Grundstückspreises führen würde, wird das Problem der zu hohen Immobilienpreise nicht damit gelöst, in dem man die Grundstücke günstiger erwirbt. Denn diese scheinbare Einsparung würde sicherlich nicht beim Bürger, sondern vielmehr beim Bauträger oder Verkäufer landen.
Die einzige wirkliche Möglichkeit zur Reduzierung der Grundstückspreise besteht somit ausschließlich darin, das Wohnungsangebot zu erhöhen und das Problem mit der Ankurbelung des Marktes zu lösen.

Bausparprogramme
Eine Rolle in dieser Ankurbelung des Marktes könnten auch die Bausparmodelle spielen, die es auszubauen und anzupassen gilt. Diese Maßnahme könnte einen Lösungsansatz darstellen, um den Eigentumsmarkt wieder leistbarer zu machen. Ihre Bedeutung wird insbesondere dann wieder stärker zunehmen, wenn die Zeiten der aktuellen Niedrigzinspolitik vorbei sind.

Maßnahmen am Mietmarkt
Ebenso wie der Eigentumsmarkt steht auch der Mietmarkt in Südtirol unter Druck.
Es fehlt ein ausreichendes Angebot zu angemessenen Preisen. Auch hier könnten Maßnahmen Abhilfe schaffen und den Mietmarkt entlasten.
Dazu gehören:
- Die starren gesetzlichen Mietregelungen lockern: Auf Landesebene, soweit und
sofern das Land Zuständigkeit hat; und durch Einwirken auf die nationale Gesetzgebung.
- Kosten reduzieren, indem Steuern und Abgaben auf das notwendige Maß reduziert oder gar gestrichen werden, einschließlich Baukostenabgaben. Dies gilt ebenso für andere Nebenkosten, einschließlich von Zertifizierungen.

Wohnbauinstitut wichtiger Faktor
Eine besondere Rolle muss auch dem Südtiroler Wohnbauinstitut (WOBI) zukommen. Der Bauernbund stellt sich stärkere Zuweisungen und forcierte Zuwendungen an das WOBI vor, um das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen und Mietpreise zu senken. WOBI-Präsident Heiner Schweigkofler bestätigt eine solche neue Marschrichtung: „Bisher sind wir nur für die sozial Schwachen da. In Zukunft wollen wir das Institut für den Südtiroler Durchschnittsbürger öffnen.“
Dafür gibt es laut Schweigkofler einige Gründe: „Ein prosperierendes Land wie Südtirol muss für einheimische Bürger der Mittelschicht einen leistbaren Mietmarkt anbieten können.“
Wichtig sei dies sowohl im ländlichen Raum, damit die jungen Leute nicht abwandern, als auch in den Ballungszentren, weil leistbares Wohnen eine Grundsäule dafür ist, dass sich Familien ihr Leben finanzieren  können.

Neuer Auftrag für das WOBI
Das habe auch die Landesregierung erkannt: „Sie hat uns den neuen Auftrag erteilt, Modelle für eine leistbare Miete zu entwickeln.“
Wohnbauinstitut-Präsident Schweigkofler sieht darin zwei weitere Vorteile: „Erstens für die Durchmischung unserer Häuser, die sonst zu  sozialen Ghettos werden könnten.“ Zweitens könne das Südtiroler Wohnbauinstitut durch den stärkeren Finnanzierungsmix dann auch mehr Wohnungen bauen.


Raum und Landschaft

Mit einem neuen Landesgesetz für Raum und Landschaft verfolgt die Landespolitik mehrere Ziele. Dazu zählen unter anderem: mehr Rechtssicherheit, mehr Dialog mit den Bürgern und ein umsichtiger Umgang mit Grund und Boden.
Der Südtiroler Bauernbund hat einige Aspekte der aktuellen Entwürfe herausgefischt und in mehreren Beiträgen in der vorliegenden und in den letzten Ausgaben des „Südtiroler Landwirt“ analysiert.
Hier in Kurzform einige wesentliche Erkenntnisse:

Vereinfachung: Es kommt auf die Details an
Es wäre notwendig, die Raumordnung in Südtirol neu zu regeln, zu vereinfachen, an neue gesamtstaatliche und europäische Entwicklungen anzupassen und bürgernäher zu gestalten. Ob man sich diesem Ziel nähert oder ob man sich entfernt, hängt von der Ausgestaltung der Detailregelungen ab. Rechtsunsicherheit zeichnet sich mit der vieldiskutierten Bestimmung zum Wertausgleich ab.

Baurecht: Ein Teil des Eigentums!
Das Baurecht ist integrierender Teil des Eigentumsrechts. Das bedeutet: Die Gemeinden – bzw. die öffentliche Verwaltung im Allgemeinen – sind zwar für die raumsiedlerische Gestaltung des Gemeindegebietes zuständig und können somit festlegen, wo, wann, wieviel und in welcher Baudichte gebaut wird. Das Baurecht an sich ist aber untrennbarer Teil des Eigentumsrechts des Grundeigentümers.

Münchner Modell: Nicht mit Wertausgleich vergleichbar
Baulandmodelle wie das „Münchner Modell“ findet man in vielen
Kommunen in ganz Deutschland.
Alle haben gemeinsam, dass es sich um freiwillige Abtretungen im Rahmen von privatrechtlichen Vereinbarungen zwischen Grundeigentümern und Gemeinden handelt. Ist der Grundeigentümer nicht einverstanden, kommt die Ausweisung nicht zustande. Mit der geplanten „Wertausgleichssteuer“ sind sie nicht vergleichbar.

Italien: Auch hier keine vergleichbare Regelung
Auch in Italien gibt es keine vergleichbare allgemeingültige „Wertausgleichssteuer“. Eine derartige Zwangsabgabe ist nur in spezifischen Fällen vorgesehen, in denen das Verfahren auf Initiative des Interessierten eingeleitet wird. Eine vergleichbare Ausnahmeregelung finden wir auch im heute geltenden Landesraumordnungsgesetz in Verbindung mit der sogenannten Auffüllzone.

Wertausgleich: Wohnen wird wohl teurer
Wie spart man Grünland und schafft gleichzeitig günstigen Wohnraum? Mit einer „Wertausgleichssteuer“ wohl kaum. Nachdem der Wertausgleich eine zusätzliche Besteuerung darstellt und nachdem zusätzliche Steuern auf Baugründe und Immobilien letztendlich das Bauland verteuern, dürfte sich der Wertausgleich wohl kostensteigernd auf den Wohnungsmarkt auswirken.

Leistbares Wohnen: Geeignete Maßnahmen möglich
Es gibt schon Maßnahmen, die sich auf den Wohnungsmarkt günstig auswirken. Diese gilt es fundiert zu analysieren, beizubehalten und – wo möglich – zu verstärken. Zudem sind sicherlich weitere Maßnahmen vorstellbar, um den gesteckten Zielen näherzukommen.