Südtiroler Landwirt, Rechtsberatung, Bauernbund | 08.06.2017

Heiße Diskussion über Raumordnung

Der Wertausgleich, die Gemeindekommission für Raum und Landschaft, die Planungsinstrumente und die Baumöglichkeiten am Hof waren Themen, die bei der Klausurtagung des Bauernbundes zur Landesraumordnung diskutiert wurden. Fest steht: Es gibt Verbesserungsbedarf. von Michael Deltedesco

Trotz Verbesserungen sieht der SBB bei der Raumordnung noch Nachholbedarf. (Foto: www.pixabay.com)

Trotz Verbesserungen sieht der SBB bei der Raumordnung noch Nachholbedarf. (Foto: www.pixabay.com)

Über drei Stunden befassten sich die 170 Funktionäre und bäuerlichen Mandatare mit dem aktuell dritten Entwurf des Landesraumordnungsgesetzes. Auch wenn es noch einige Baustellen gibt, wurde klar, dass die Gesetzesvorlage in vielen Punkten bereits überarbeitet und verbessert wurde – auch dank der Bauernbund-internen Arbeitsgruppe, die in den letzten Monaten unter der Regie von Direktor Siegfried Rinner viele Verbesserungsvorschläge vorgelegt hat. Parallel dazu hat es zahlreiche Treffen mit den politisch Verantwortlichen und den Spitzenbeamten des Landes gegeben. Der Einsatz des Bauernbundes scheint nun Früchte zu tragen.
Welche sind nun die zentralen Punkte? Was kommt neu, was muss noch verbessert werden?
Größere Veränderungen wird es bei den Baurechten geben. Dabei ist in Zukunft zunächst zu schauen, ob ein Grundstück bzw. eine Liegenschaft innerhalb oder außerhalb des Siedlungsgebietes liegt. Danach muss zwischen den verschiedenen „Zonen“ unterschieden werden. „Es wird künftig den historischen Ortskern, das Mischgebiet, wo sich Wohnen und Arbeiten vermischt, das Landwirtschaftsgebiet, das Gewerbegebiet sowie das Sondernutzungsgebiet geben“, erklärte Rinner, der den Entwurf des Landesraumordnungsgesetz auf der Klausurtagung in Nals vorstellte. Was der Eigentümer eines Geschlossenen Hofes innerhalb des Siedlungsgebietes im historischen Ortskern oder in den Mischgebieten bauen darf, wird vom jeweiligen Gemeindeplan geregelt werden. Befindet sich der Geschlossene Hof im Landwirtschaftsgebiet, kann er auf 1500 Kubikmeter erweitert werden. Gleiches gilt auch für Geschlossene Höfe außerhalb des Siedlungsgebietes. Das gesamte Wohnvolumen kann künftig für private Wohnzwecke genutzt werden oder ein Teil davon für Urlaub auf dem Bauernhof. Wie genau das Wohnvolumen aufgeteilt wird, entscheidet jeder Bauherr selbst. Was sicher ist: Es wird ein Abtrennungsverbot und ein Auflösungsverbot geben.
Bei nicht Geschlossenen Höfen können 850 Kubikmeter Wohnvolumen errichtet werden. „Unser Vorschlag hier ist, das Wohnvolumen auf 1000 Kubikmeter zu erhöhen“, sagte Rinner. Das Wirtschaftsvolumen richtet sich auch zukünftig nach dem effektiven Bedarf durch die landwirtschaftliche Tätigkeit.
Eine Änderung gibt es auch bei der Umwidmung von bestehendem Wirtschafts- in Wohnvolumen: Bei Höfen im historischen Ortskern oder in den Mischgebieten kann mit einigen Auflagen weiterhin Wirtschaftskubatur in Wohnkubatur umgewidmet werden. Im Landwirtschaftsgebiet innerhalb des Siedlungsgebiets ist eine Umwidmung ebenso möglich, die Entscheidung liegt allerdings bei der Gemeinde, die eine Umwidmung in Bauzone vornehmen muss. Außerhalb des Siedlungsgebietes ist keine Umwidmung der sog. „Stadelkubatur“ mehr vorgesehen.

Wertausgleich soll ausgeweitet werden
Der wohl „heißeste“ Diskussionspunkt derzeit ist der Wertausgleich, der den Hausbau noch teurer statt günstiger machen könnte, wie gern behauptet wird. Bereits bisher mussten Grundeigentümer für jenen Teil, der für den geförderten Wohnbau bestimmt war, eine halbierte Enteignungsentschädigung akzeptieren. „Nun soll der sogenannte Wertausgleich von 30 Prozent auf alle Planungsinstrumente und auf alle Nutzungsänderungen in den neuen Mischzonen angewendet werden“, kritisierte Rinner. Dadurch werden die Eigentümer zusätzlich zur Kasse gebeten. „Damit sind wir nicht einverstanden“, stellte Bauernbund-Direktor Siegfried Rinner klar. Da der Wertausgleich nicht nur die Landwirtschaft, sondern alle Eigentümer von Grundstücken und Liegenschaften betrifft, also auch Hoteliers, Handwerker usw., hat sich auch der Südtiroler Wirtschaftsring gegen den Wertausgleich ausgesprochen (s.S. 17).
Ebenfalls in Diskussion sind neue Wohnbaumodelle, die das Wohnen günstiger machen, den Mietmarkt stärken und den Gemeinden mehr Flexibilität geben sollen. So ist neben dem bisherigen 60-40-Prozent-Modell ein zweites Modell für Mischzonen vorgesehen. Mindestens 60 Prozent des Bauvolumens sollen demnach für Ansässige reserviert werden. Ein Teil davon, mindestens aber 30 Prozent, können für Landes- und Ortsansässige mit einer Preisbindung bestimmt sein. Was sich gut anhört, dürfte in der Praxis aber äußerst kompliziert sein.
Kritik gab es in Nals an der zukünftigen Zusammensetzung der Gemeindekommission für Raum und Landschaft, die die bisherige Gemeindebaukommission ersetzen wird. „Der neuen Kommission sollen nur mehr der Bürgermeister und sechs weitere Sachverständige angehören. Was fehlt, sind Vertreter der Zivilbevölkerung und ortsansässige Praktiker, die die lokalen Gegebenheiten kennen“, sagte Rinner. Die Zuständigkeiten der Kommission werden ebenfalls neu festgelegt. Künftig wird die Kommission weniger über einzelne, konkrete Projekte entscheiden, sondern vielmehr Gutachten über Pläne und grundsätzliche Entscheidungen abgeben. Zudem wird sie mehr übergemeindliche Projekte begutachten.

Zu viele Planungsinstrumente?
An einem Kritikpunkt der derzeitigen Raumordnung dürfte auch das neue Landesraumordnungsgesetz nur wenig ändern: die große Zahl an Planungsinstrumenten. „In Zukunft wird es voraussichtlich einen Landesstrategieplan, ein Landschaftsleitbild, einen Landschaftsplan und einen Gemeindeentwicklungsplan Raum und Landschaft geben. Zudem sind ein Gemeindeplan Raum und Landschaft, Landschafts- und Fachpläne, Gefahrenzonenpläne und einige weitere mehr vorgesehen. Ein Vorschlag lautet, den Gemeindeentwicklungsplan und den Gemeindeplan zusammenzulegen. Der Bauernbund möchte, dass die Eigentümer stärker eingebunden werden. „Dass bei den Planungsinstrumenten eine Vereinfachung durchgesetzt werden kann, ist eher unwahrscheinlich“, meinte Rinner.
Gegenüber dem ersten Vorschlag deutlich verbessert wurden die Bestimmungen der Landschaftsplanung. Eine eigene Arbeitsgruppe hat die Neuregelung der sogenannten Bagatelleingriffe mit dem Land ausverhandelt. „In Zukunft werden wir drei Ebenen der Landschaftsermächtigung unterscheiden. Die sogenannten freien Eingriffe werden von den Forstinspektoraten ermächtigt. Andere Arbeiten müssen hingegen von den Bürgermeistern in einem vereinfachten Verfahren genehmigt werden, unterliegen aber vorher einem Gutachten der Gemeindekommission. „Inwieweit Projekte noch auf Landesebene begutachtet und genehmigt werden müssen, steht noch nicht fest“, erklärte Rinner.
Gegen das derzeit noch vorgesehene bindende Gutachten des Sachverständigen bei den Genehmigungen des Bürgermeisters haben sich der Bauernbund und der Gemeindenverband bereits ausgesprochen.
Noch ist der Gesetzesentwurf erst ein Entwurf und weitere Änderungen sehr wahrscheinlich. „Wenn es uns gelingt, noch einige zentrale Forderungen unterzubringen, sind wir überzeugt, ein für die Landwirtschaft gutes Ergebnis zu erreichen“, sagte Bauernbund-Obmann Leo Tiefenthaler. Unterstützt wird der Bauernbund dabei von den bäuerlichen Landtagsabgeordneten und Landesrat Arnold Schuler sowie dem Präsidenten des Gemeindenverbandes Andreas Schatzer, die ebenfalls bei der Klausur in Nals anwesend waren.


Stimmen

Die Knackpunkte
Mehr Flexibilität bei den neuen Wohnbaumodellen wünscht sich Eppans Ortsobmann Peter Pardatscher: Abwanderungsgefährdete Gemeinden bräuchten andere Instrumente als Gemeinden, die mit starkem Zuzug konfrontiert sind. Das neue Gesetz müsse hier eine Steuerung ermöglichen.
Ein Knackpunkt wird die Festlegung des Siedlungsgebietes werden, waren sich mehrere Teilnehmer einig. Je nachdem, wie „streng“ Gemeinden die Grenzen um das Siedlungsgebiet ziehen, werde das Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben. Allgemein glauben die meisten nicht, dass durch das neue Gesetz das Bauen für Familien günstiger werde. Als Grund dafür wird der Wertausgleich gesehen. Gegen eine Ausweitung des Wertausgleichs auf alle Nutzungsänderungen sprach sich u. a. Alberich Hofer, Bezirksobmann-Stellvertreter des Burggrafenamtes, aus, der darin eine Benachteiligung des Eigentümers und des ländlichen Raumes sieht.
Auch der Bürgermeister von Laas, Andreas Tappeiner, bewertet den Wertausgleich skeptisch. Franz Locher, Bürgermeister von Sarntal, forderte mehr Kompetenzen für die Gemeinden. Das gelte auch für den Landschaftsschutz. Zudem gebe es zu viele verschiedene Fachpläne. Das System müsse vereinfacht werden.
Wie Locher kritisierten die Ortsobmänner von Naturns und Villanders, Helmuth Müller und Konrad Senn, die geplante Gemeindekommission für Raum und Landschaft. Die Kommissionen müssten weiterhin mit „Praktikern“ besetzt sein, die die Gegebenheiten vor Ort kennen.
Der Bürgermeister von Olang, Georg Reden, sieht die Mischzonen problematisch: Wenn dort, wo Menschen arbeiten, andere wohnen, gebe es immer Probleme, u. a. wegen des Lärms.
Der Pusterer Bezirksobmann Anton Tschurtschenthaler sprach die Direktvermarktung der Genossenschaften in Gewerbezonen an. Kritik gab es auch an den Grün-Grün-Kommissionen.