Südtiroler Landwirt, Bauernbund | 25.05.2017

Neue Steuer für Grundeigentümer?

Das Baurecht ist Teil des Eigentumsrechtes. Das derzeit geplante Landesgesetz für Raum und Landschaft könnte genau dieses Recht verletzen – vor allem mit dem vorgesehenen „Wertausgleich“. Darauf verweist der Südtiroler Bauernbund auf Basis zweier Rechtsgutachten. von Josef Haller

Wer das Recht zum Bauen erhält, erfährt eine Wertsteigerung. Dies ist laut Rechtsgutachten aber nicht als Leistung der Gemeinde anzusehen. (Foto: Rainer Sturm, www.pixelio.de)

Wer das Recht zum Bauen erhält, erfährt eine Wertsteigerung. Dies ist laut Rechtsgutachten aber nicht als Leistung der Gemeinde anzusehen. (Foto: Rainer Sturm, www.pixelio.de)

Das Baurecht ist integrierender Teil des Eigentumsrechts. Das bedeutet: Die Gemeinden – bzw. die öffentliche Verwaltung im Allgemeinen – sind zwar für die raumsiedlerische Gestaltung des Gemeindegebietes zuständig und können somit festlegen, wo, wann, wieviel und in welcher Baudichte gebaut wird. Das Baurecht an sich ist aber untrennbarer Teil des Eigentumsrechts des Grundeigentümers. Diese Tatsache ist im Hinblick auf das neue Landesgesetz für Raum und Landschaft von größter Bedeutung und bildet eine der Erkenntnisse, die der Südtiroler Bauernbund mittels zweier Rechtsgutachten eingeholt hat. Dieser Grundsatz gilt in Italien genauso wie er auch in Deutschland von der dortigen Rechtssprechung festgelegt wurde.

Besonders bei Wertausgleich bedeutsam
Diese Erkenntnis, wonach das Baurecht einen integrierenden Bestandteil des Eigentumsrechts bildet, ist insbesondere in Bezug auf den von der Landesregierung geplanten Wertausgleich von enormer Wichtigkeit. Der Wertausgleich bildet nämlich einen sehr umstrittenen Diskussionspunkt des neuen Landesgesetzes für Raum und Landschaft, an dem das Land zurzeit arbeitet. Demnach sieht der Wertausgleich in Zukunft für den Grundeigentümer die Pflicht vor, einen Teil des Wertzuwachses an die Gemeinden abzutreten, der dem Eigentümer des Grundstücks durch die Ausweisung als Baugrund entsteht.

„Einzigartige Doppelbelastung“
Der Bauernbund kommt aufgrund der ihm vorliegenden Gutachten zu einem anderen Schluss: Nachdem das Baurecht Teil des Eigentums ist und somit auch jede Wertänderung unmittelbarer Teil des Eigentums ist, kann die Wertsteigerung nicht als Leistung der Gemeinde angesehen werden! Folglich ist der vorgesehene Wertausgleich nicht als Gegenleistung, sondern vielmehr als eine Zwangsabgabe  auf den Vermögenswert angesehen werden: de facto eine Steuer! Eine neue zusätzliche Steuer würde sich aber mit der schon bestehenden Baukostenabgabe überschneiden und auch mit der ebenfalls schon bestehenden Einkommenssteuer. Würde diese Bestimmung in Südtirol eingeführt, „dann wird in Südtirol eine einzigartige Doppelbelastung geschaffen, die erheblichen Zweifel hinsichtlich ihrer Rechtskonformität aufwirft“, steht in einem der Gutachten.

„Verfassungswidriger Eingriff?“
Nachdem dieser Mechanismus des Wertausgleichs in dieser Form weder in Südtirol noch im restlichen Italien oder in Deutschland zu finden ist, stellt sich die Frage: Ist der Landesgesetzgeber dazu befugt, ein derartiges Rechtsinstitut einzuführen – beziehungsweise ist der Wertausgleich in diesem Ausmaß mit den Verfassungsprinzipien vereinbar? Hierzu werfen beide Rechtsgutachten erhebliche Zweifel auf. So hat die Autonome Provinz Bozen beispielsweise nicht die verfassungsmäßige Zuständigkeit, das Eigentumsrecht abweichend von der gesamtstaatlichen Regelung zu normieren. Geht man davon aus, dass der geplante Wertausgleich einer neuen Zwangsabgabe gleichkommt, so stellt sich die Frage, ob diese zusätzliche Abgabe einen unverhältnismäßigen, verfassungswidrigen Eingriff in das Eigentumsrecht darstellt.
Auch die Übernahme ausländischer Bodennutzungsmodelle (vgl. „Münchner Modell“ im „Südtiroler Landwirt“ Nr. 7, S. 37) kennt klare Grenzen, denn Italien verfügt über einen sehr ausgeprägten Eigentumsschutz und orientiert sich bei Enteignungen grundsätzlich am Marktwert.  
Der zuständige Landesrat Richard Theiner – gestützt von Landeshauptmann Arno Kompatscher – verfolgt mit dem Wertausgleich das Ziel, Grünland zu sparen und gleichzeitig günstigen Wohnraum zu schaffen. Laut Bauernbund würde die Politik mit dem geplanten Wertausgleich wohl beide Ziele verfehlen: Nachdem der Wertausgleich eine zusätzliche Besteuerung darstellt und nachdem zusätzliche Steuern auf Baugründe und Immobilien letztendlich das Bauland verteuern, dürfte sich der Wertausgleich wohl kostensteigernd auf den Wohnungsmarkt auswirken. Zudem stellt sich die Frage, ob mit dieser Maßnahme wirklich Grünland gespart würde: Denn jede Gemeinde hätte doch ein großes Interesse daran, Bauland auszuweisen, um den Wertausgleich zu kassieren.
Aus all diesen Gründen ist dies laut Bauernbund nicht in Einklang zu bringen mit Kompatschers aktuellen Aussagen: „Wir müssen steuerliche Begünstigungen vorsehen für jene, die Wohnungen günstig für Einheimische zur Verfügung stellen“ … das sind letztendlich die Eigentümer und Bauträger.

Details in der nächsten Ausgabe
Der „Südtiroler Landwirt“ wird in seiner nächsten Ausgabe einige der grundsätzlichen Ergebnisse eines der Gutachten – jenes von Prof. Peter Hilpold, Universität Innsbruck – näher erläutern und ihn selbst zu Wort kommen lassen.


Baurecht
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Historische Entwicklung

Bis 1942 war das Baurecht in Italien als Teil des Eigentumsrechts absolut frei. Dann wurde eingeführt, dass eine Genehmigung einzuholen ist und diese wurde 1977 durch eine Konzession ersetzt. Schon 1980 hat der Verfassungsgerichtshof bestätigt, dass das Baurecht Teil des Eigentumsrechts bleibe und folglich der einzige Unterschied zwischen Genehmigung und Konzession darin zu suchen sei, dass nun eine Gebühr zu entrichten war. Daran hat sich auch mit dem neuen staatlichen Raumordnungsgesetz 2001 nichts geändert. Das Baurecht ist immer noch Teil des Eigentumsrechtes mit der Einschränkung, dass es der verwaltungsmäßigen Regelung und Kontrolle durch die öffentliche Verwaltung unterliegt.
Dies lässt die Schlussfolgerung zu: Eine De-facto-Enteignung über den Wertausgleich ohne Gegenleistung ist verfassungsmäßig ausgeschlossen.