Südtiroler Landwirt, Rechtsberatung | 14.04.2017

Münchner oder Südtiroler Modell?

Die Ausweisung von Baugrund bedeutet einen Wertzuwachs. Ein Teil davon soll in Zukunft an die öffentliche Hand abgetreten werden. So wollen es einige Seiten und verweisen als Vorbild auch auf Deutschland. Ein Blick dorthin widerlegt diese Behauptung, wie der folgende Artikel am Beispiel „Münchner Modell“ aufzeigt.

Baukräne in München: In Deutschland gibt es für den Grundeigentümer keine Verpflichtung, einen Teil des Wertzuwachses abzutreten. (Foto: www.pixabay.com)

Baukräne in München: In Deutschland gibt es für den Grundeigentümer keine Verpflichtung, einen Teil des Wertzuwachses abzutreten. (Foto: www.pixabay.com)

In Südtirol wird derzeit an einem neuen Landesgesetz für Raum und Landschaft gebastelt. Erste Textentwürfe liegen vor. In diesem Zusammenhang werden Diskussionen geführt, ob ein Teil des Wertzuwachses über einen Wertausgleich abgetreten werden sollte, der durch die Ausweisung als Baugrund entsteht. Einige Seiten verweisen dabei immer wieder auf Deutschland. Aber ist die Situation in Deutschland tatsächlich mit jener in Südtirol zu vergleichen? Der vorliegende Artikel geht genau dieser Frage nach. Er stellt die Handhabung in Deutschland und eines der dortigen Baulandmodelle – das sogenannte „Münchner Modell“ – vor.

Keine Verpflichtung in Deutschland
Das Ergebnis ist klar: In Deutschland gibt es keine Verpflichtung, einen Teil des Wertzuwachses abzutreten. Im Gegenteil: Er ist Teil des verfassungsmäßig geschützten Eigentums. Baulandmodelle beruhen auf privatrechtlichen Vereinbarungen mit den Grundeigentümern. Diese entscheiden letztendlich, ob sie ihr Eigentum zu den vereinbarten Bedingungen abtreten wollen.

Ausgeprägter Schutz von Privateigentum
Der Schutz des privaten Eigentums ist in Deutschland sehr stark ausgeprägt. Dort wird die Meinung vertreten, dass neben dem Privateigentum an Grundstücken auch die Nutzung von Grund und Boden geschützt ist. Die Folge dieser Auffassung besteht darin, dass der planungsbedingte Wertzuwachs von Grundstücken Bestandteil des Rechts des privaten Eigentums ist. Dieser Schutz ist einer der wesentlichen Ursachen, weshalb die Pflicht des Wertausgleichs in Deutschland bis zum heutigen Tag nie Einzug in die Rechtsordnung fand.
In Vergangenheit gab es aber einige Versuche dazu, die jedoch schlussendlich ohne Erfolg blieben. So wurde bereits in den 1950er Jahren ein erster Versuch gestartet, wonach ein Wertausgleich in Höhe von 50 Prozent im Verhältnis zur Wertsteigerung angedacht wurde. Ähnlich wie von Landesrat Richard Theiner nun in Südtirol beabsichtigt, sollte der Wertausgleich auf Grundlage der Differenz zwischen dem Anfangswert vor der Planungsmaßnahme und dem Wert nach der Planungsmaßnahme ermittelt werden. Nach dem in den 1950er Jahren gescheiterten Versuch kam es in den 1970er und 1990er Jahren zu weiteren Versuchen. Aber sie alle blieben erfolglos.
Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass all diese Versuche die Sozialdemokratische Partei Deutschlands (SPD) unternommen hat. Bis heute gab es keine weiteren Versuche zur Einführung des Wertausgleichs. Dies vorausgeschickt, muss man zum Ergebnis kommen, dass es in Deutschland aufgrund des Schutzes des privaten Eigentums keine allgemeine Pflicht des Wertausgleichs gibt.

Baulandmodelle
Baulandmodelle findet man nicht nur in Bayern, sondern in ganz Deutschland. Alle haben gemeinsam, dass es sich um freiwillige Abtretungen im Rahmen von privatrechtlichen Vereinbarungen zwischen Grundeigentümern und Gemeinden handelt. Ist der Grundeigentümer nicht einverstanden, kommt die Ausweisung nicht zustande.
Rudolf Fietz, Justiziar des Bayerischen Bauernverbandes, fasst diese Situation zusammen: „Man könnte auch sagen, dass fast jede Gemeinde, die etwas auf sich hält, ein eigenes Baulandmodell eingerichtet hat. Beim ‚Münchner Modell‘ handelt es sich um ein spezielles Baulandmodell der bayerischen Landeshauptstadt München.“ Das Münchner Modell wird aufgrund seines Erfolgs jedoch von vielen deutschen Gemeinden kopiert. In München selbst wird es schon seit 1993 unter dem Namen „Die sozialgerechte Bodennutzung – der Münchener Weg“ praktiziert.
Dieses „Münchner Modell“ verfolgt den folgenden Ansatz: Die Kosten und Lasten bei der Entwicklung neuer Bauflächen sollen nicht mehr überwiegend von der Allgemeinheit getragen, sondern auch denjenigen auferlegt werden, die Vorteile – nämlich die Bodenwertsteigerungen – aus der bauleitplanerischen Tätigkeit der Gemeinde ziehen. Dieses Ziel soll dadurch erreicht werden, dass die gemeindliche Ausweisung und Entwicklung neuen Baulandes generell davon abhängig gemacht wird, dass ein erheblicher Anteil der aus der Planung resultierenden Bodenwertsteigerung der Gemeinde gemeinnützigen Zwecken zufließen soll. Rudolf Fietz erklärt, was das für den Grundstückseigentümer bedeutet: „Nur wenn sich der planungsbegünstigte Grundstückseigentümer im Vorfeld der Planung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zur Finanzierung der durch die städtebauliche Entwicklung unmittelbar kausal verursachten städtebaulichen Maßnahmen verpflichtet, wird die Bauleitplanung überhaupt eingeleitet. Grundlage bildet aber immer eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Gemeinde und Grundeigentümer.“
In Deutschland ergibt sich somit in der Wirklichkeit folgendes Bild: Im Gegensatz zu Südtirol haben die Gemeinden in der Regel keine Möglichkeiten, gegen den Willen von Eigentümern an Flächen zu kommen. Im Gegenzug dazu haben die Grundeigentümer wiederum keinen Rechtsanspruch auf Durchführung einer Bauleitplanung zur Schaffung eines neuen Baurechts.
Somit sitzen die Gemeinden meistens am längeren Hebel und diktieren den Grundeigentümern, unter welchen Bedingungen die Gemeinden in die Bauleitplanung eintreten. Diese sehr individuellen Vorstellungen und Vorgaben bezeichnet man allgemein auch als Baulandmodell. Sie können von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein.

Fünf Punkte im Vergleich
Vor diesem Hintergrund ergeben sich insbesondere fünf große Punkte, in denen sich der Entwurf des Landesgesetzes Raum und Landschaft vom Münchner Baulandmodell sehr wesentlich unterscheidet. Sie werden in der Tabelle auf dieser Seite miteinander verglichen.


Vergleich: Münchner Modell und Südtiroler Wertausgleich 

 

Münchner Modell

Wertausgleich

Verbindlichkeit

In Deutschland gibt es keinen Wertausgleich, sondern nur die fakultative Möglichkeit der Gemeinde eines Baulandmodells, das von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein kann.

Der Wertausgleich wird als allgemeine Pflicht eingeführt und erstreckt sich über das gesamte Südtiroler Territorium, unabhängig vom Willen der Gemeinden.

Rechtliche Grundlage

Privatrechtlicher Vertrag

Gesetzesbestimmung

Wirkung

Nur zwischen den Parteien

Allgemein verbindlich

Positionen der Parteien

Grundeigentümer und Gemeinde begegnen sich auf gleicher Augenhöhe.

Die Gemeinde ist dem Grundeigentümer übergeordnet.

Finanzieller Aufwand

Abhängig von den Konditionen des Baulandmodells.

Entweder in monetärer Form (30 % der Wertsteigerung) oder in Form der Abtretung von 60 % der Grundstücksfläche um die Hälfte des Marktpreises im Sinne des Landesenteignungsgesetzes.



Hintergrund

Wertausgleich im Gesetzentwurf des Landes
Der Gesetzentwurf des Landes Südtirol sieht vor: „Jede Planungsmaßnahme, welche eine Wertsteigerung der von ihr betroffenen Liegenschaften durch Zuerkennung von neuen Baurechten oder die Änderung der Nutzungskategorien für Bauwerke bewirkt, verpflichtet die Eigentümer der Gemeinde, 30 Prozent der Wertsteigerung abzugelten.“