Südtiroler Landwirt, Betriebsberatung | 13.10.2016

Was kostet ein Bau?

Für landwirtschaftliche Betriebe stellt sich vor der effektiven Bauplanung meist die Kostenfrage. So früh wie möglich sollte das Investitionsvolumen einigermaßen abgeschätzt und mit der finanziellen Situation abgeglichen werden. von Hermann Stuppner, SBB-Betriebsberatung

Die Finanzierung eines Bauwerks muss genauso gründlich geplant werden wie die Bauausführung.

Die Finanzierung eines Bauwerks muss genauso gründlich geplant werden wie die Bauausführung.

Die effektiven Baukosten können erst nach detaillierter Planung bzw. anhand der eingeholten Angebote genau berechnet werden. Trotzdem kann eine Kostenschätzung in der frühen Planungsphase sehr hilfreich sein.
Als Orientierungshilfe für die Erstellungskosten von Wohngebäuden können die von der Landesregierung halbjährlich festgesetzten Baukosten herangezogen werden. Für Wohngebäude wurden diese im zweiten Halbjahr 2016 mit 1435 Euro pro Quadratmeter festgelegt.
In der Regel müssen zu den anerkannten Baukosten – je nach Ausstattung – für die Errechnung der Gesamtkosten der Wohnräume folgende Zuschläge vorgenommen werden:
- einfache Ausstattung = anerkannte Baukosten plus 20–30 Prozent;
- mittlere Ausstattung = anerkannte Baukosten plus 40–50 Prozent;
- gehobene Ausstattung = anerkannte Baukosten plus 60–90 Prozent.
Als Flächengrundlage wird die Brutto-wohnfläche herangezogen, die sich aus der Nettowohnfläche plus 20–30 Prozent ergibt. Zusätzlich berechnet werden müssen Garagen und Kellerräume, deren Kosten mit etwa 50 Prozent der anerkannten Kosten für Wohnflächen abgeschätzt werden, sowie notwendige Baugrundkosten und etwaige Konzessionsgebühren. Die Gesamtkosten eines Bauwerks lassen sich in reine Baukosten, die für die effektive Errichtung des Bauwerks geschuldet sind, und in Baunebenkosten, welche anfallende Nebenspesen (u. a. Planung, Versicherung, Erschließungsbeiträge, Außengestaltung) decken, unterteilen.

Reine Baukosten
Die reinen Baukosten umfassen alle Ausgaben des effektiven Gebäudebaus. Sie richten sich nach Baugröße,  Bauart und -ausführung und den eingesetzten Materialien. Nicht zu vernachlässigen sind die Vorbereitungskosten für den Baugrund. Sie hängen von Boden- und Geländebeschaffenheit, der Aushubmenge sowie deren Ablagerungs- und Einarbeitungs-möglichkeiten sowie von der Baugrubensicherung (Aushubböschung, Stützkonstruktionen usw.) ab. Einen wesentlichen Teil der reinen Baukosten nimmt die Mehrwertsteuer ein, die es in der Kostenrechnung zu berücksichtigen gilt.
Für eine genaue Kostenkalkulation empfiehlt sich, detaillierte Kostenvoranschlägen über die jeweiligen Gewerke bzw. Ausführungen einzuholen. Grundsätzlich können die reinen Baukosten mit 75–85 Prozent der Gesamtkosten angenommen werden.
Detailliertere Angaben zu den Baukosten liefern die Internetseiten der Autonomen Provinz Bozen. Im Richtpreisverzeichnis für Hochbauarbeiten (www.provinz.bz.it/hochbau/price_d.aspx) und im Preisverzeichnis für
die Land- und Forstwirtschaft (www.provinz.bz.it/forst) können die Baukosten erhoben werden.

Baunebenkosten
Die Baunebenkosten nehmen einen wesentlichen Teil der Gesamtkosten eines Bauwerks ein. Im Schnitt belaufen sie sich auf etwa 15–25 Prozent der Gesamtkosten. Nicht selten werden sie in der Finanzplanung nur unzureichend berücksichtigt und führen deshalb zu finanziellen Engpässen. Zu den wichtigsten Baunebenkosten zählen:
- Honorare für Planung, Statik, geologisches Gutachten, Beitragsansuchen, Ausschreibungen, Bauleitung, Sicherheits- und Koordinierungsplan, energetische Berechnung, Teilungsplan und Gebäudekataster-eintragung, Bauabrechnung und Bauabschluss;
- Konzessionsgebühren: Erschließungsbeiträge und Baukostenabgabe;
- Versicherungskosten: Bauherrenhaftpflichtversicherung, Versicherung bestimmter Schadensfälle, Rechtsschutzversicherung;
- Kreditbeschaffungskosten: z. B. Kreditgebühren, Wertberechnungs- und Bearbeitungsgebühren, Notarkosten;
- Baustrom;
- Kosten für Behörden und Genehmigungen.
- Erstellung Energieausweis.

Konzessionsgebühren
Jede Gemeinde bestimmt mit eigener Verordnung die bei Neubauten oder Erweiterungen von bestehenden Gebäuden zu Abgaben und deren Einhebungsmodalitäten. Die Höhe der Konzessionsgebühren bemisst sich nach urbanistischer Belastung, Zweckbestimmung des Gebäudes, Standort, Inanspruchnahme von Infrastrukturen und den dadurch entstehenden Kosten. Einheitlich ist in allen Gemeinden, dass vor Ausstellung der Benützungsgenehmigung alle geschuldeten Abgaben bezahlt sein müssen. Meist werden die Abgaben in Raten eingehoben.
Die Konzessionsgebühren gliedern sich in primäre und sekundäre Erschließungsbeiträge sowie die Baukostenabgabe. Die Berechnungsbasis aller Konzessionsgebühren bilden die von der Landesregierung halbjährlich festgelegten Baukosten multipliziert mit dem nach jeweiliger Gemeindeverordnung abgabepflichtigen Gebäudevolumen. Für die Kubaturberechnung von Gebäuden für die Viehhaltung wird die abgabepflichtige Baumasse mit maximal 12 m2 je Großvieheinheit festgelegt.
Der gesamte Erschließungsbeitrag beläuft sich auf fünf bis zehn Prozent der errechneten Baukosten. Im Landwirtschaftsgebiet sind die Kosten für die primären Erschließungsanlagen (vor allem Zufahrt, Trinkwasserversorgung, Abwasserbeseitigung) gänzlich vom Bauherrn zu tragen. Entsprechend werden die primären Erschließungsbeiträge für Wohn- und Wirt-schaftsgebäude auf die effektiv in Anspruch genommenen Infrastrukturen berechnet.
Sekundäre Erschließungsbeiträge sind nicht geschuldet, wenn es um landwirtschaftliche Gebäude (Wirtschaftsgebäude, Maschinen- und Verarbeitungsräume, zeitweilige Unterkunft von Saisonarbeitern in der Wirtschaftskubatur) oder um Energiegewinnungsanlagen aus erneuerbaren Quellen (z. B. Photovoltaik) geht. Für Gebäude oder Gebäudeteile, die für Gästezimmer, möblierte Ferienwohnungen, Urlaub auf dem Bauernhof oder Schanktätigkeit genutzt werden, dürfen von der Gemeinde maximal 50 Prozent der sekundären Erschlie-ßungsbeiträge eingefordert werden. Für alle Arten von Personalzimmern, Unterkünften und Dienstwohnungen ist der sekundäre Erschließungsbeitrag hingegen voll zu zahlen.
Die Höhe der Baukostenabgabe ist abhängig von Zweckbestimmung und Standort des Bauobjekts. So unterliegen Wohngebäude, vorbehaltlich einer anderen Regelung in der Gemeindeverordnung, einer Abgabe von 15 Prozent der festgelegten Baukosten. Für Wohnvolumina geschlossener Höfe darf die Abgabe mit höchstens drei Prozent festgesetzt sein. Folgende Einheiten sind jedenfalls von der Baukostenabgabe befreit:
- landwirtschaftliche Gebäude in dem für die rationelle Betriebsführung erforderlichen Ausmaß;
- abgebrochene und wiedererrichtete Kubatur, sofern keine Änderung der Zweckbestimmung erfolgt;
- konventionierte Wohnungen (gesetzlich vorgeschrieben oder freiwillig);
- unterirdische Wasserspeicher für Trinkwasser, Beregnung oder Beschneiung und die dazugehörigen technischen unterirdischen Anlagen;
- Wintergärten.

Verteuerung und sonstige Kosten
Mehrmalige nachträgliche Planänderungen, Varianteprojekte oder der Einbau von zusätzlichen Elementen können Verteuerungen bei den geplanten Baukosten und Baunebenkosten verursachen. Da es zu solchen unvorhergesehenen Fällen kommen kann, sollte jeder Bauherr eine finanzielle Reserve für zusätzliche Kosten vorsehen.
Da die Abgaben zwischen den Gemeinden variieren können, gilt es, die jeweiligen Bestimmungen über die Festsetzung und Einhebung der Konzessionsgebühren zu beachten.

Die Mehrwertsteuer im Bauwesen
Im Zuge von Bauvorhaben bereitet die Anwendung des richtigen Mehrwertsteuersatzes oft Schwierigkeiten. Laufende Änderungen und eine fast endlose Zahl an Ausnahmen und Sonderbestimmungen bewirken eine komplizierte Gesetzgebung. Es empfiehlt sich deshalb, detaillierte Informationen vor Beginn der Baumaßnahmen einzuholen. Ist nämlich schon eine Reihe von Dokumenten ausgestellt, wie z. B. das Projekt, der technische Bericht oder die Baukonzession, ist es im Nachhinein sehr schwierig, Abänderungen oder Ergänzungen vorzunehmen, um einen begünstigten Mehrwertssteuersatz beanspruchen zu können.
Die Tabelle oben gibt einen groben Überblick der aktuell wichtigsten Mehrwertsteuersätze und Anforderungen.
Für die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes von vier bzw. zehn Prozent ist der Abschluss eines Werkvertrages mit den ausführenden Unternehmen notwendig. Der Werkvertrag hat die Verpflichtung des Unternehmers zum Gegenstand, ein bestimmtes Werk auszuführen und die damit zusammenhängenden organisatorischen Maßnahmen zu übernehmen.
Die Finanzierung eines Bauvorhabens sollte genauso sorgfältig angegangen werden wie die technische Planung. Eine exakte Abschätzung der Baukosten ermöglicht es, Höhe und Form der benötigten Finanzierungsmittel zu erheben.