Steuerberatung | 22.01.2015

Aufwertung von Baugründen

Mit dem kürzlich veröffentlichten Stabilitätsgesetz 2015 ist die Möglichkeit zur Aufwertung von Baugründen und Bauerwartungsland erneut eröffnet worden. Allerdings wurde der Prozentsatz der Ersatzsteuer auf acht Prozent verdoppelt.

Es handelt sich mittlerweile um die zehnte Neuauflage des Gesetzes. Demnach gilt: Innerhalb 30. Juni 2015 muss ein Ingenieur, Geometer, Architekt oder Agronom eine beeidigte Schätzung des Wertes zum 1. Jänner 2015 vornehmen. Die Kosten für die Schätzung erhöhen den anrechenbaren Anfangswert. Die Aufwertung kann nur von natürlichen Personen, Einfachen Gesellschaften und nicht gewerblichen Körperschaften (z.B. Interessentschaften) beansprucht werden, die eine Liegenschaft zum Schätzzeitpunkt auch besitzen.
Außerdem muss die Schätzung jedenfalls vor der Übertragung der Liegenschaft erfolgen. Innerhalb 30. Juni 2015 ist eine Ersatzsteuer in Höhe von acht Prozent für die direkten Steuern zu bezahlen. Diese kann auch auf drei Raten mit einem Zinsaufschlag von drei Prozent aufgeteilt werden. Fälligkeit dafür ist jeweils der 30. Juni der Jahre 2015, 2016 und 2017.

Verrechnung früherer Aufwertungen
Hat jemand bereits bei einer vorangegangenen Aufwertung eine Ersatzsteuer bezahlt, kann er diese mit der neuen Ersatzsteuer verrechnen. Er muss allerdings darauf achten, dass die Grundparzellen aus der ersten Aufwertung mit der neuen Aufwertung übereinstimmen.
Alternativ dazu, kann er die bezahlte Ersatzsteuer von der Agentur der Einnahmen mittels Rückforderungsantrag innerhalb von 48 Monaten ab Bezahlung zurückverlangen. Die Rückforderung darf den Betrag der Ersatzsteuer der neuen Aufwertung nicht übersteigen. Sollte die Zahlung der zweiten und/oder der dritten Rate aus der vorherigen Aufwertung noch ausständig sein, brauchen diese nicht mehr vorgenommen werden.
Da sich die Ersatzsteuer von vier auf acht Prozent verdoppelt hat, sollte die günstigste Möglichkeit zwischen neuer Aufwertung oder Besteuerung des Veräußerungsgewinns vorher genau geprüft werden.

Geschätzter Wert gilt auch für die indirekten Steuern
Der geschätzte Marktwert gilt nicht nur für die Einkommenssteuer, sondern ist auch das Minimum für Register-, Hypothekar- und Katastersteuer. Diese indirekten Steuern sind im Falle eines Verkaufs jedenfalls mindestens auf den geschätzten Wert zu berechnen. Wird ein Baugrund zu einem niedrigeren als dem geschätzten Wert verkauft, sind diese indirekten Steuern auf den geschätzten Marktwert zu berechnen. Ansonsten ist die Schätzung auch für die Einkommenssteuer ungültig. Für diese Berechnung der Register-, Hypothekar- und Katastergebühren verlangt die Finanzverwaltung die Angabe des Schätzwertes im Vertrag, mit dem die Immobilie übertragen wird.
Durch eine neue Aufwertung zum niedrigeren Wert nach dem Beispiel in der vorhergehenden Antwort kann diese Problematik vermieden werden. Es sollte jedenfalls geprüft werden, ob die Bezahlung der Registergebühr auf den höheren Schätzwert günstiger ist als eine neue Aufwertung mit nun doppelt so hoher Ersatzsteuer.
Die Mehrwertsteuer ist in jedem Fall auf den tatsächlichen Verkaufspreis zu berechnen.