Südtiroler Landwirt, Betriebsberatung | 19.12.2013

So viel darf die Pacht kosten

Landwirtschaftlicher Kulturgrund ist knapp und die Pachtpreise in Obstbaugebiet entwickeln sich vielerorts deutlich nach oben. Hohe Pachtzinse schmälern jedoch die Gewinne und sollten deshalb genau kalkuliert werden. von Andreas Mayr und Hermann Stuppner

Art, Zustand und Alter der Obstanlage haben wesentlichen Einfluss auf den Pachtzins im Obstbau.

Art, Zustand und Alter der Obstanlage haben wesentlichen Einfluss auf den Pachtzins im Obstbau.

Boden ist in Südtirol knapp und sehr teuer, die Entwicklungsmöglichkeiten für landwirtschaftliche Betriebe sind begrenzt. Eine steigende Nachfrage für obstbaufähige Flächen hat vielerorts die Pachtpreise deutlich ansteigen lassen.

Langfristige Entwicklungen miteinbeziehen
Vor dem Hintergrund steigender Produktionskosten und zunehmender Marktschwankungen sollten sich Landwirte den angemessenen Pachtzins genauestens überlegen, damit sich die Zupacht von Flächen auch wirtschaftlich lohnt.
Die letzthin etwas höheren Obsterlöse wirken sich häufig auch auf das Pachtpreisniveau aus und können die Preisangebote nach oben treiben.
Die Auszahlungspreise stellen jedoch nur eine Momentaufnahme der aktuellen Marktlage dar, während die Pachtverträge samt Pachtzins üblicherweise über einen längeren Zeitraum abgeschlossen werden. Preis- und Kostenentwicklung können nur schwer vorhergesehen werden und auf längere Sicht großen Preisschwankungen unterworfen sein. Ein Anhaltspunkt kann die Preis- und Kostenentwicklung der vergangenen zehn Jahre sein, wobei die zukünftige Entwicklung – wenn überhaupt – nur annähernd vorhersehbar ist. Demzufolge sollte sich diese Unsicherheit auch im Pachtzins niederschlagen und für die Berechnungen nicht die kurzfristigen Höchstpreise herangezogen werden.

Wesentliche Einflussfaktoren
Die Pacht richtet sich in der Regel an die wirtschaftliche Ertragsfähigkeit des Kulturgrundes und ist folglich eng an die realisierbare Gewinnrate gekoppelt. Dementsprechend wird der jährliche Pachtschilling durch die Eigenschaften des Grundstücks (Lage, Ausrichtung, Hangneigung, Größe), die vorhandene Ausstattung (Sortenspiegel, Art, Zustand und Alter der Obstanlage und der Beregnungsvorrichtung), den klimatischen Bedingungen und folglich der Ertragsfähigkeit des Grundstücks wesentlich beeinflusst.

Differenzierung Anlagen- und Bodenpacht
Die Erstellung einer Neuanlage verursacht erhebliche Investitionskosten, die erst allmählich über die kalkulierte Nutzungsdauer amortisiert werden. Um diese Gegebenheit zu berücksichtigen, gliedert sich die Pacht in zwei wesentliche Komponenten:
Die Bodenpacht stellt die Entschädigung für die Nutzung des nackten Grundes dar, während die Pachtkomponente für die Obstanlage die Nutzung der Ausstattung (Stützgerüst, Bäume, Beregnung, Hagelnetz usw.) umfasst.
Stellt der Verpächter demnach dem Pächter das Grundstück samt ertragsfähiger Anlage zur Verfügung, muss der Pachtzins neben der Bodennutzung auch die Entschädigung für die Nutzung der Anlage umfassen. Erstellt hingegen der Pächter die Anlage auf seine Kosten, so schuldet er dem Verpächter die reine Bodenpacht.

Höhe des Pachtzinses
Die Höhe des Pachtzinses sollte sich nach dem realisierbaren Gewinn richten, sprich dem Anteil vom Umsatz, der auch wirklich als Gewinn für die bewirtschaftete Fläche übrig bleibt.
Die Höhe der Pacht für die Obstanlage kann anhand der jährlichen Abschreibung der Erstellungskosten bemessen werden. Für eine vollständige Ertragsanlage samt Beregnungsanlage kann dieser Wert, je nach Ausstattung, in der Größenordnung  zwischen 1700 und 2500 Euro pro Hektar bemessen werden. Bei zusätzlichem Hagelnetz erhöht sich dieser Wert um etwa 400 bis 600 Euro pro Hektar.
Die Bodenpacht ergibt sich üblicherweise aus dem regionalen Pachtniveau, d.h. aus dem aktuellen Angebot und der Nachfrage nach Pachtflächen in der Zone. Rechnerisch kann die angemessene Höhe der Bodenpacht über die Grundrente annähernd bestimmt werden. Im Durchschnitt kann im Obstbau von einer Grundrendite in Höhe von 3000 bis 4500 Euro pro Hektar ausgegangen werden. Die Grundrendite muss also das Entgelt für die Bodenpacht sowie das Unternehmerrisiko abdecken. Sofern man als Richtwert für die unternehmerische Tätigkeit des Pächters rund die Hälfte der Grundrente kalkuliert, verbleiben für einen angemessenen Bodenpachtpreis etwa 1500 bis 2300 Euro pro Hektar.
Wenn die Pachtfläche auch über eine ertragsfähige Obstanlage verfügt, kommt zur Bodenpacht noch die Anlagenpacht hinzu. Folglich liegt der wirtschaftlich vertretbare Pachtzins in diesem Fall im Bereich von 3500 bis maximal 5500 Euro pro Hektar und Jahr.

Entschädigungen für getätigte Investitionen
Die heutigen Obstanlagen sind im Schnitt für eine Nutzungsdauer von 15 bis 20 Jahre ausgerichtet. Hat der Pächter im Verlauf des Pachtverhältnisses außerordentliche  Investitionen getätigt, die am Vertragsende noch bestehend bzw. noch nicht vollkommen abgeschrieben sind, so hat er Anspruch auf eine Entschädigung, die der Wertsteigerung des Grundes entspricht. In der Praxis wird dazu meist der jeweilige Restwert der Anlage, also der noch nicht abgeschriebene Teil der Investition, als Referenzwert herangezogen.

Empfehlung
Um die langfristige Wirtschaftlichkeit des Betriebes zu sichern, empfiehlt der Südtiroler Bauernbund, sich bei der Pachtkalkulation nicht ausschließlich an den aktuell hohen Auszahlungspreisen zu orientieren. In die Berechnung gilt es auch ertragsschwächere Ernten (Frost, Hagel, Alternanz) sowie Jahre mit geringen Auszahlungspreisen einzuplanen.
Ein Pachtzins ist also dann angemessen, wenn der Betrieb auch in Jahren mit schwächeren Auszahlungspreisen noch kostendeckend ist, d.h. über die Grundrente der Pachtzins abgedeckt werden kann.
Jeder Pächter sollte daher die maximale Pacht für seinen Standort und seinen Betrieb individuell  kalkulieren, um daraus eine langfristige Betriebsplanung ableiten zu können. Darüber hinaus sollten sämtliche Investitionen und eventuelle Entschädigungen zum Pacht-ende im Pachtvertrag klar geregelt werden, damit auch das Vertragsende reibungslos verläuft.