Steuerberatung | 04.11.2008

Was sollte im Falle einer Enteignung von Baugrund beachtet werden?

Die Enteignung von Baugrund unterliegt der Mehrwertsteuer (oder in bestimmten Fällen der Registersteuer), der Einkommenssteuer IRPEF und der Netto-Wertschöpfungssteuer IRAP.

Mehrwertsteuer
Ein Grundstück gilt als bebaubar, wenn die Gemeinde seine Umwidmung in Baugrund beschlossen hat, auch wenn die Region bzw. die Provinz den Bauleitplan noch nicht genehmigt hat und auch wenn der Durchführungsplan fehlt. Ausschlaggebend ist der erste Beschluss des Gemeinderates im Bauleitplan zur Umwidmung des landwirtschaftlichen Grundstückes in eine Bauzone.
Die Enteignung eines Baugrundes unterliegt der Mehrwertsteuer, wenn die gesamte enteignete Fläche Baugrund ist und der Eigentümer den Baugrund im Rahmen seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit verwendet hat (Ministerialresolution Nr. 137/E vom 7. Mai 2002 und Ministerialrundschreiben Nr. 54/E vom 16. März 2007).
Die Enteignung von Baugrund unterliegt unter den genannten Voraussetzungen immer der Mehrwertsteuer, auch wenn der Landwirtschaftsbetrieb von der Registerführung befreit ist.

Registerführende Landwirtschaftsbetriebe
Diese Betriebe stellen bei der Enteignung eines Baugrundes eine Rechnung mit 20 Prozent Mehrwertsteuer an die enteignende Körperschaft aus. Sie kassieren die berechnete Mehrwertsteuer zusätzlich zum festgelegten Enteignungspreis, dürfen sie aber nicht behalten. Beim nächsten Monats- oder Trimesterabschluss ist die kassierte Mehrwertsteuer an den Staat abzuführen.

Von der Registerführung befreite Landwirtschaftsbetriebe
Betriebe, die von der Registerführung befreit sind, können die Enteignungsentschädigung nicht fakturieren. Auch die enteignende Körperschaft kann keine sog. Eigenrechnung ausstellen. Trotzdem unterliegt die Enteignung der Mehrwertsteuer mit 20 Prozent.
Der Landwirtschaftsbetrieb kassiert die berechnete Mehrwertsteuer zusätzlich zum festgesetzten Enteignungspreis. Er stellt darüber einen entsprechenden Beleg aus.
Die Mehrwertsteuer ist dem Staate geschuldet, wenn im Kalenderjahr die nicht-landwirtschaftlichen Verkäufe mehr als ein Drittel der gesamten Verkäufe ausmachen. Das ist bei der Enteignung eines Baugrundes in der Regel der Fall.
Der Landwirtschaftsbetrieb muss am Jahresende die MwSt.-Register nachholen, die MwSt.-Jahreserklärung abfassen und die kassierte Mehrwertsteuer bis 16. März des Folgejahres ab Erhalt der Enteignungsentschädigung bezahlen.

Netto-Wertschöpfungssteuer IRAP
Die Netto-Wertschöpfung besteht für Landwirtschaftsbetriebe in der Differenz zwischen MwSt.- pflichtigen Verkäufen und Einkäufen. Wenn die Enteignung des Grundes der Mehrwertsteuer unterliegt, ist auch die Netto-Wertschöpfungssteuer IRAP geschuldet. Die Berechnung und Bezahlung erfolgt im Zuge der Steuererklärung.

Einkommenssteuer
Entschädigungen für Enteignungen und Besetzungen von Baugründen in Auffüllzonen (Zone A und B), in Erweiterungszonen (Zone C) und in Produktivzonen (Zone D) unterliegen der Einkommenssteuer.
Hingegen sind Enteignungen und Besetzungen im landwirtschaftlichen Grün (Zone E) und in Zonen für öffentliche Einrichtungen (Zone F) von der Einkommenssteuer befreit.
Sollten die betroffenen Grundstücke für Zwecke des öffentlichen Wohnbaus bzw. Volkswohnbau enteignet werden, sind diese auf jeden Fall der Einkommenssteuer zu unterwerfen. Es spielt dabei keine Rolle ob ein Grundstück bebaubar ist oder nicht. Die enteignende Körperschaft ist gesetzlich verpflichtet, 20 Prozent der Entschädigungssumme (ohne MwSt.) einzubehalten und an den Staat zu überweisen. Der enteignete Landwirtschaftsbetrieb erhält also 80 Prozent der ursprünglichen Entschädigung.
Unterliegt die Enteignung der Mehrwertsteuer (20 Prozent) und dem Steuereinbehalt (20 Prozent), bekommt der Landwirtschaftsbetrieb genau 100 Prozent der Enteignungsentschädigung überwiesen, muss dann aber die Mehrwertsteuer (20 Prozent) abführen. Es verbleiben ihm also netto 80 Prozent der ursprünglich festgelegten Entschädigung.
Die Enteignungsentschädigungen müssen nicht in der Steuererklärung Modell UNICO angegeben werden. Der von der Körperschaft einbehaltene Betrag von 20 Prozent gilt als definitive Besteuerung.
Man hat die Möglichkeit den Wertzuwachs aus der Enteignungsentschädigung zusammen mit den übrigen Einkommen der ordentlichen Besteuerung zu unterwerfen oder über die Separatbesteuerung einen durchschnittlichen Steuersatz der beiden letzten Jahre anzuwenden. In beiden Fällen muss das Modell UNICO abgefasst werden und der von der Körperschaft einbehaltene Betrag von 20 Prozent kann als Vorauszahlung angerechnet werden.
Im Falle der Aufwertung des enteigneten Grundes mit Bezahlung einer Ersatzsteuer von 4 Prozent ist diese Möglichkeit in der Regel interessant.

Gemeindeimmobiliensteuer
Im Falle der Enteignung eines Baugrundes kann die Entschädigung auf den in der letzten ICI-Meldung erklärten Wert reduziert werden, falls dieser Wert unter dem Enteignungspreis liegt.
Zu beachten ist, dass Baugründe im Berggebiet von der Gemeindesteuer auf Immobilien ausgenommen sind, wenn drei Voraussetzungen erfüllt werden:
1.Die Baugründe befinden sich im Besitz eines Selbstbebauers oder landwirtschaftlichen Unternehmers.
2.Die bebaubaren Flächen werden von einem Selbstbebauer oder von einem landwirtschaftlichen Unternehmer hauptberuflich selbst landwirtschaftlich genutzt (Bewirtschaftung des Bodens, Forstwirtschaft, Viehzucht, Pilzzucht).
3.Der Selbstbebauer und der landwirtschaftliche Unternehmer müssen in der Bauernversicherung eingeschrieben sein. Bei Streichung aus der Bauernversicherung geht die Befreiung von der ICI im Folgejahr verloren.