Steuerberatung | 03.11.2008

Steuerbestimmungen bei Verkauf von Baugrund

Ein Grundstück gilt als bebaubar, wenn die Gemeinde die Umwidmung in Baugrund beschlossen hat, auch wenn die Region bzw. die Provinz den Bauleitplan noch nicht genehmigt hat und auch wenn der Durchführungsplan fehlt. Ausschlaggebend ist der erste Beschluss des Gemeinderates im Bauleitplan zur Umwidmung des landwirtschaftlichen Grundstückes in eine Bauzone.

Mehrwertsteuer
Der Verkauf eines Baugrundes durch einen Landwirtschaftsbetrieb unterliegt der Mehrwertsteuer, wenn zwei Voraussetzungen vorliegen:
1.Die gesamte verkaufte Fläche ist Baugrund. Ist eine Teilfläche kein Baugrund und der Verkauf erfolgt zu einem Gesamtpreis, findet die Registergebühr Anwendung. Werden für den Baugrund und den landwirtschaftlichen Grund getrennte Preise vereinbart, so erfolgt nur die Übertragung des Baugrundes mit Mehrwertsteuer, während für den nicht verbaubaren Teil die Registersteuer anfällt.
2.Der Eigentümer hat den Baugrund im Rahmen seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit verwendet.
Der Verkauf von Baugrund unterliegt unter den genannten Voraussetzungen immer der Mehrwertsteuer, auch wenn der Landwirtschaftsbetrieb von der Registerführung befreit ist.
Registerführende Landwirtschaftsbetriebe
Diese Betriebe stellen für den Verkauf des Baugrundes eine Rechnung mit 20 Prozent Mehrwertsteuer aus. Sie kassieren die fakturierte Mehrwertsteuer vom Käufer und zahlen sie dann beim nächsten Monats- oder Trimesterabschluss an den Staat ein. Die Mehrwertsteuer wird also kassiert und weitergegeben.
Von der Registerführung befreite Landwirtschaftsbetriebe
Betriebe, die von der Registerführung befreit sind, können den Verkauf eines Baugrundes nicht fakturieren.
Ist der Käufer ein Unternehmen (z.B. Baufirma) stellt dieser eine sog. Eigenrechnung mit 20 Prozent MwSt. aus. Der Landwirtschaftsbetrieb erhält eine Kopie der Rechnung.
Auch wenn der Käufer keine Rechnung ausstellen kann (z.B. Endverbraucher, öffentliche Körperschaft, welche im Rahmen ihrer institutionellen Tätigkeit handelt, befreiter Landwirtschaftsbetrieb) unterliegt der Verkauf der Mehrwertsteuer.
Der Landwirtschaftsbetrieb kassiert die Mehrwertsteuer vom Käufer. Die Mehrwertsteuer ist dem Staate geschuldet, wenn im Kalenderjahr die nicht-landwirtschaftlichen Verkäufe mehr als ein Drittel der gesamten Verkäufe ausmachen. Das ist beim Verkauf eines Baugrundes in der Regel der Fall. Der Landwirtschaftsbetrieb muss also die MwSt.- Jahreserklärung abfassen und die kassierte Mehrwertsteuer innerhalb 16. März des Folgejahres des Verkaufs bezahlen.

Netto-Wertschöpfungssteuer
Die Netto-Wertschöpfung IRAP besteht für Landwirtschaftsbetriebe in der Differenz zwischen mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufen und Einkäufen. Wenn der Verkauf eines Baugrundes der Mehrwertsteuer unterliegt, ist auch die Netto- Wertschöpfungssteuer IRAP geschuldet. Die Berechnung und Bezahlung erfolgt im Zuge der Steuererklärung.

Einkommenssteuer
Der beim Verkauf erzielte Veräußerungsgewinn unterliegt für die IRPEF der getrennten Besteuerung. Dabei wird für die Einkommenssteuer IRPEF ein durchschnittlicher Steuersatz angewendet, der aufgrund der aktuellen Steuersätze und dem durchschnittlichen Einkommen der zwei Vorjahre ermittelt wird. Derzeit beträgt die Steuerbelastung daher mindestens 23 Prozent (niederster Steuersatz).
In der Steuererklärung ist eine Vorauszahlung von 20 Prozent der Bemessungsgrundlage zu leisten. Die tatsächliche Schuld wird von der Finanzverwaltung ermittelt und die Differenz zwischen Vorauszahlung und Schuld wird nach einigen Jahren dem Steuerpflichtigen zugestellt.
Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit in der Steuererklärung für die ordentliche Besteuerung des erzielten Veräußerungsgewinns zu optieren. Im Normalfall ist diese Besteuerungsform aber ungünstiger.
Im Falle der Aufwertung des Baugrundes mit einer Ersatzsteuer für die direkten Steuern von 4 Prozent besteht der zu versteuernde Veräußerungsgewinn in der Differenz zwischen Verkaufspreis und aufgewerteten Schätzwert.

Gemeindeimmobiliensteuer
Baugründe sind im Berggebiet von der Gemeindesteuer auf Immobilien ausgenommen, wenn drei Voraussetzungen erfüllt werden:
1.Die Baugründe befinden sich im Besitz eines Selbstbebauers oder landwirtschaftlichen Unternehmers.
2.Die bebaubaren Flächen werden von einem Selbstbebauer oder von einem landwirtschaftlichen Unternehmer hauptberuflich selbst landwirtschaftlich genutzt (Bewirtschaftung des Bodens, Forstwirtschaft, Viehzucht, Pilzzucht).
3.Der Selbstbebauer und der landwirtschaftliche Unternehmer müssen in der Bauernversicherung eingeschrieben sein. Bei Streichung aus der Bauernversicherung geht die Befreiung von der ICI im Folgejahr verloren.