Steuerberatung | 31.12.2006

Verkauf von Immobilien

Beim Verkauf von Liegenschaften kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Dabei ist es wichtig die nachfolgenden Fälle zu unterscheiden.

Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken
Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken, falls der Kauf dieser Immobilie vor weniger als 5 Jahren erfolgte.
Von der Besteuerung ausgenommen sind jedoch auf jeden Fall, landwirtschaftliche Grundstücke, welche durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden.
Der Veräußerungsgewinn unterliegt der ordentlichen (progressiven) Besteuerung.

Verkauf von Baugrund
Beim Verkauf von Baugrund entsteht auf jeden Fall ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn, auch wenn das Grundstück durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurde oder der Kauf mehr als 5 Jahre zurückliegt.
Der Veräußerungsgewinn unterliegt der getrennten Besteuerung. Der Steuerpflichtige entrichtet eine Vorauszahlung in Höhe von 20%. Die endgültige Berechnung nimmt die Finanzverwaltung auf Grund des durchschnittlichen Steuersatzes der zwei Vorjahre vor. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit für die ordentliche Besteuerung zu optieren, falls diese für ihn günstiger ist.

Enteignung von Baugrund
Steuerpflichtig sind Entschädigungen für Enteignungen von Gründen in Auffüllzonen (Zone A und B), in Erweiterungszonen (Zone C) und in Produktivzonen (Zone D). Ausgenommen sind also Enteignungsentschädigungen für Grundstücke im landwirtschaftlichen Grün (Zone E) und in Zonen für öffentliche Einrichtungen (Zone F). Ausschlaggebend für die Besteuerung ist die urbanistische Zweckbestimmung und nicht die effektive Bebaubarkeit.
Auf die Enteignungsentschädigung wird ein endgültiger Steuereinbehalt von 20% vorgenommen. Falls der Steuerpflichtige diese Besteuerungsform annimmt, braucht er dieses Entgelt nicht in der Steuererklärung angeben. Anderenfalls kann er für die getrennte Besteuerung des Veräußerungsgewinnes in der Steuererklärung optieren und den Steuereinbehalt von 20% anrechnen.

Verkauf von Gebäuden
Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf von Gebäuden, falls der Kauf vor weniger als 5 Jahren erfolgte. Nicht zu besteuern sind Gebäude, welche durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden.
Von der Besteuerung ausgenommen sind auch urbane Gebäude, welche im überwiegenden Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf als Hauptwohnung verwendet wurden. Landwirtschaftliche Gebäude (z.B. Stadel) sind also nur dann von der Einkommenssteuer befreit, falls sie vor mehr als 5 Jahren erworben oder in Erbschaft oder Schenkung erhalten worden sind.
Der Veräußerungsgewinn unterliegt der ordentlichen (progressiven) Besteuerung.

Allgemeine Regeln
Der Veräußerungsgewinn ist im Jahr zu besteuern, in welchem das Entgelt bezogen wurde (Kassaprinzip). Im Falle von Teil- oder Ratenzahlungen über mehrere Jahre ist eine entsprechende Verhältnisrechnung vorzunehmen.

Im Falle des Tausches einer Immobilie (z.B. Baugrund) gegen eine andere (z.B. im Bau befindliche Gebäude) ist der Veräußerungsgewinn aus der Abtretung des Baugrundes in dem Jahr zu besteuern, in welchem die Abtretung der zu erhaltenden Liegenschaft stattfindet.