Steuerberatung | 06.04.2006

Vermietung von denkmalgeschützten Gebäuden

Gebäude von denkmalpflegerischer Bedeutung sind schützenswert und sollen im Interesse der Allgemeinheit erhalten werden. Damit wird die freie Verfügungsgewalt des Eigentümers eingeschränkt. Der Denkmalschutz ist im Lastenblatt (C- Blatt) des Grundbuches vermerkt. Der Inhaber hat eine ganze Reihe von Auflagen wie die Verpflichtung zur Erhaltung des Denkmals oder die vorherige Genehmigung von Eingriffen. Damit verbunden sind auch höhere Spesen und Ausgaben. Als Ausgleich dafür sind auch steuerliche Erleichterungen vorgesehen.

Zur Ermittlung des Gebäudeeinkommens kann der niederste Katastertarif von Wohnungen in der jeweiligen Schätzzone, in welchem sich das Gebäude befindet, herangezogen werden.
Die Finanzverwaltung hat in der Vergangenheit jedoch im Falle der Vermietung der denkmalgeschützten Liegenschaft stets auf die Besteuerung der tatsächlichen Mieteinnahmen bestanden. Und dies in (mittlerweile) klarem Widerspruch zu den gesetzlichen Bestimmungen und der Logik der oben beschriebenen steuerlichen Förderung.
Steuerpflichtige, welche die Mieten nicht in der Steuererklärung angeführt haben, erhielten eine entsprechende Steuerfestsetzung und mussten sich auf dem Rekurswege gegenüber dem Fiskus zur Wehr setzen. Zahlreiche höchstrichterliche Urteile und der Verfassungsgerichtshof haben den Steuerpflichtigen zu ihrem Recht verholfen.
Nunmehr hat auch die Finanzverwaltung eingelenkt und (mit dem Ministerialrundschreiben Nr. 9/E vom 14.03.2005) eingeräumt, dass alle denkmalgeschützten Wohngebäude, auch wenn sie vermietet sind, mit dem niedersten Katasterwert besteuert werden. Bei der Vermietung von Nicht- Wohngebäuden wie etwa von Büroräumen, Geschäften oder Lagerräumen verlangt der Fiskus aber weiterhin die Angabe der tatsächlichen Miete in der Steuererklärung.

Daraus ergeben sich die nachfolgenden Schlussfolgerungen:
Vermietete denkmalgeschützte Wohnungen können künftig ohne Zweifel und aufwendige Rekursverfahren von der Steuererleichterung profitieren.
Bei vermieteten Nicht- Wohngebäuden wird der Steuerpflichtige um die Steuerbegünstigung kämpfen müssen.
Wer in der Vergangenheit auf Grund der Anleitungen der Finanzverwaltung die tatsächlichen Mieten für denkmalgeschützte Wohngebäude versteuert hat, kann die höheren bezahlten, aber nicht geschuldeten Steuern zurückverlangen. Ein entsprechender Antrag um Rückforderung ist innerhalb von 48 Monaten ab Zahlung zu stellen.