Steuerberatung | 09.02.2006

Finanzkontrollen bei Immobilien - Mindestertrag aus Mieten

Die Finanzverwaltung will die vermieteten Gebäude stärker kontrollieren. Die ganz oder teilweise schwarz kassierten Mieten sollen aufgedeckt werden.

Nicht registrierte Mietverträge
Alle Mietverträge müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Agentur der Einnahmen registriert werden. Um die nicht gemeldeten Verträge zu ermitteln, sind die Lieferanten von Strom, Wasser und Gas künftig angehalten, den Vertragspartner und die Katasterdaten des betroffenen Gebäudes zu melden. Stimmt die Person, welche Strom, Gas oder Wasser bezieht, nicht mit dem Eigentümer des Gebäudes überein, könnte nämlich die Immobilie vermietet sein.
Zur Strafe wird bis auf Gegenbeweis ein Mietverhältnis für die letzten fünf Jahre vermutet. Als Mieteinnahme wird ein bestimmter Mindestertrag angenommen (10 Prozent des Wertes des Gebäudes).

Registrierte Mietverträge, aber teilweise schwarz kassierte Mieten
Wenn der Vermieter eine gewisse Mindestmiete erklärt, dann ist die Finanzverwaltung zufrieden und überprüft dieses Mietverhältnis nicht mehr. Die Mindestmiete beträgt 10 Prozent des Wertes des Gebäudes, welcher sich aus der Aufwertung des Katasterertrages mit bestimmten Aufwertungskoeffizienten ergibt.
Falls die vorgesehenen Mindestmieten nicht erreicht werden, kann man mit nachfolgenden Kontrollen rechnen:
• Überprüfung des Vertrages
• Ermittlung der tatsächlichen Mieteinnahmen (z.B. durch Befragung des Mieters)
• Kontrolle der Bankkonten und der Überweisungen der Mieten
• Stimmigkeit der erklärten Einkommen mit dem Lebensstandard auf Grund des Besitzes von Autofahrzeugen, Motorräder, Camper, Kauf von Immobilien, Besitz von Haupt- und Zweitwohnungen, Rennpferden, Versicherungen, Beschäftigung von Hausangestellten usw.)

Diese Regelung findet für alle Arten von Mietverträgen und einschließlich der bereits bestehenden Anwendung. Ausgenommen sind nur die sog. konventionierten Mietverträge.

Bei der Ermittlung des Mindestertrages an Mieten ist in vielen Fällen der von der Finanzverwaltung vorgegebene Wert (10 Prozent des Wertes des Gebäudes) nicht realistisch. Besonders in kleineren Gemeinden sind die geforderten Werte der Finanzverwaltung kaum einzuhalten.
Es sollte deshalb nicht sofort ein neuer Mietvertrag gemacht werden, welcher den vorgegebenen Wert einhält, sondern vielmehr ist zu empfehlen, sich auf eine mögliche Kontrolle durch die Finanzverwaltung vorzubereiten.